背景

经历过16年楼市疯狂之后，由于系统性金融奔溃风险已经极其明显，整府不得不进行调控，从930调控以及其后一系列调控开始至今，楼市现状如下:

1.价格未下降，三四线因溢出效应反而上涨

2.限购，限贷，限售以及其他政策作用下，市场临时性关闭

3.在第二点的环境下，厂商通过媒体散播虚假信息尝试误导下游（刚需，投机者）购房以回笼现金，尝试误导上游（政府）政策已生效或矫枉过正来达到取消调控目的

4.中央政府不停喊话要建立市场发展长效机制，并积极推动房产登记系统建立

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分析

在分析现状产生之前，先说说我对中国环境下市场特点的理解

首先中国与其他资本主义国家最大的区别就是政府力量，在中国，政府基本可以控制任何市场，能好好玩就好好玩，不能，那么直接关了就是，所以，很多经济分析方法在中国就会失效（它们只适用分析资本主义国家）

因此，说房地产市场控制不住，我是不相信的，并不是控制不住，是不愿意控制

那么为啥还出现调控呢？

这里要区分一下政府，国内目前分为中央政府和地方政府，任何一本社会主义经济学教材都会讲，中央是代表国家来宏观调控，地方是企业和政府的中介，既有政府特征又有企业追逐利益特征，通俗的来说，经济要崩溃，实体都死亡，这都是中央焦头烂额的事，地方只知道自己GDP高，以后好升官

然后再来看看各方各自的心理活动，中央说，经济不好了要完蛋了，你们这些地方政府快给我把房市整好，谁不整好我弄谁。

地方是不愿意的，刺激实体企业要钱啊，给老百姓搞福利也要钱啊，你让我把房地产打死我上哪搞钱去？不搞这些了吧我又没政绩以后升不上去，现在又给政治任务必须整房地产，两头难。

这里稍微提一下以往的一个现象，经济学里叫倒逼机制，这个东西从改革以来被地方用的很溜，以前为了改革，有些地方并没有改革优先权，但先做再说，只要在不触及中央政权底限并产生不错效果情况下，中央都会采取承认态度

于是地方对待房地产也是这个心理，中央你喊我改，但是如果大家伙都不愿意改都出工不出力，我也这样干，最后就算问责出于法不责众，中央也不能把我怎么样

可是刚刚说到，要倒逼成功必须不触及中央底限或者触及基本目标，现在经济危机要来了，这已经是中央头等大事，这个关头还用倒逼方式就是在玩火，毛泽东时代也是枪毙过高官的（只不过是因为贪污）

当然很多地方认识不到这些关节，于是他们还是私下里跟厂商（开发商也是厂商，制造房子的厂商）协定，假装博弈，实际演戏

当然并不是所有地方都这样，有的地方也看出中央决心，但他们依然要演戏，为何，在中央真正出重拳前卖出最后一块高价地，赚够最后一块钱

再说说企业，有些企业与那些喜欢倒逼中央的地方一样，认为倒逼存在，最后中央肯定会放弃调控，所以只要扛过这段时间就好。有些企业看出中央决心，明白赶紧回收现金重要性，因此这批企业明面与地方演戏，私下在置换房产，好资本出逃

ok，以上各方心理暂且不论，于是我得出一个假设（虽然这个假设有理有据，我依然把它定位假设）

不管是地方还是中央，中国的政府完全有能力管控好任何一个市场，现在矛盾是地方与中央的利益不同导致行为不一致

本质分析

任何一个经济行为都有其动机存在，地方扶持任何一个行业，做任何事情都有它的动机

现在根据现象逆向分析地方动机，政府挺房地产是因为这东西钱多，政府要钱抛开贪污腐败原因是因为地方政府财政自负，因为税收分配不合理（中央拿得多，地方少），地方从税收拿的钱完全无法支撑财政支出，而没有财政的实施，直接导致当地经济发展缓慢，即GDP增长缓慢，导致地方政府绩效评分低

因此，挺房地产的本质动机依然是政治动机，是地方政府管理者为了获取政治利益，为了提升自己在政体中的等级

于是从目的来讨论途径是这样的，为了获取政治利益☞必须绩效评分高☞GDP必须增长快

那么现在如果要变这个途径，哪些节点能动的了，怎么动?

很明显，不可能让人们不去追逐政治利益，因此就别想着从第一节点动刀

绩效评分，以前选拔优秀的人才直接看他在位时GDP增速，所以才导致后面地方只抓GDP，因此只要管好绩效评定方式，即可在不改变官员追逐政治利益前提下改变其实施的具体政策

比如，在绩效评定过程中，GDP增速不再是唯一指标，还要看各行业对GDP增长的贡献指数，来计算综合评分

举个例子，假定某地当年gdp增速7%，对应增加1000亿，其中整个房地产行业增加投资为300亿（包含居民，企业，政府和外企），占比30%，而合格线为10%（假定），用（合格比率-实际占比）/合格比率即可得出当前行业分数指数各行业加总即为当期该地方政府经济结构指数，再结合gdp增速形成当期绩效评定，高分者得到超常规选拔有政治利益，低分者问责严重的话甚至不可描述的惩罚（参考毛泽东时代枪毙大贪污犯或者薄王事件）

如此，可做到地方与中央经济动机一致（不但要有经济增长，还要有结构合理）

阻力

前面提到一点，地方之所以需要钱是因为税收大部分被中央拿走，导致地方只能在土地出让上动脑筋，而如果是以经济结构指数作为绩效考核指标必然要牺牲高额土地出让金带来的高收入，必然会陷入缺钱境地，因此我觉得中央应该少拿点，让地方多拿点，总结一下，就是中央集权（抓好行政绩效考核），放利（税收）促发展，同时弱化gdp增速对绩效影响

PS

最后说说住房公积金，个人认为这玩意现在完全就是个坑货啊，不但给个人和企业都带来负担，而且就算是房地产没调控的16年都没啥卵用，更别说现在直接想用都没用了，因此，一旦真正合理的调整经济结构，个人认为这个金非常有必要取消，之前的缴纳金应该直接提取出来使用。为何？

1.实体企业如今生存艰难，必须给企业减负，能减的无谓税收（公积金有这个特性）都应该去除，增加其纯利润

2.现今国内个人消费严重不足，根据消费带动实体投资的常识，需要通过某些手段变相增加居民收入

3.不管房价是否回归合理，公积金作用都十分弱小，资金效率不高，解决人民居住问题还需从保障房机制以及增加土地供应入手

不可行的方式

有些人会说，公积金是不是可以像养老社保那样直接入市来获得合理收益，这种方式我是拒绝的，虽然它可能解决公积金资本效率低下问题，但是解决不了另外两个问题，另外，资金政府操作有低效，腐败和私自挪用等风险，不如实实在在给消费者来的简单粗暴（也有效）