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刚开始工作，很多人都避免不了的要租房子住。我的朋友小杨最近就遇到了难题，房子租了半年之后，由于工作调动，他想要提前解除租赁合同。
本以为违约金也就是市场上的一个月房租，可是仔细看了合同之后才发现在提前一个月通知房东的情况下，竟然要付两个月的房租作为违约金。这可把小杨愁坏了，这违约金也太高了吧。小杨一个月房租是2500，两个月房租就是5000。这对于刚毕业的小杨来说可不是个小数目。
我国合同法第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。那这房租200%的违约金是否属于过高呢？
根据最高法的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，房屋租赁的违约金是否约定过高，不能单单看违约金数额，而是要以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出判断。
违约金的性质是“补偿性为主，惩罚性为辅”。笔者认为，在小杨的案例中，小杨提前解约没有法律规定的正当理由，比如地震，台风等不可抗力，对方也没有违约，所以提前解除合同是应当支付违约金的。但是小杨没有恶意，前期一直按照合约履行了合同，按时缴纳租金，爱护房屋，并且在合同约定的合理期间通知了房东，月租金200%的违约金明显超过了房东实际损失的30%。根据公平原则，应当认定为违约金过高。
房屋租赁合同是意思自治合同，但是法院并不会以意思自治为由放任当事人约定过高的违约金。即使租赁合同约定了很高的违约金，很多法院判决最终也是将违约金认定为一个月的房租。
比如（2014）杭经开民初字第108号判决书，2010年8月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定月租金1300元，半年支付一次。合同同时规定了违约责任，如双方当事人中任何一方对租赁期间、租金及支付方式、押金、特别约定等款项存在违约事由，违约方需支付守约方违约金15000元。被告丁华礼未按照《房屋租赁合同》约定支付房租，故原告主张违约金于法有据，因违约金约定过高，本院予以调整至1300元。
遇到小杨这种情况，不要慌张。第一，先和房东沟通。大多数房东也都是比较讲情理的，承租人可以和房东沟通尝试免除或者降低违约金，比如说通过帮房东找好下一位租客，能不能将房屋转租等。第二，如果房东执意要求缴纳高额违约金，可以到法院提起诉讼，维护自己的权益。
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