诡谲的刚需市场
就目前重庆的市场来看，好像200万以下的房子都叫刚需盘，而且这些所谓的刚需盘总是开一个爆一个，有多少卖多少，不带积货的。这种情况给我的感觉并不像真的刚需买房的样子，仿佛只要标上“刚需盘”几个字，不管配套怎么样，不管户型好不好，都能大卖！
前几天江北区世茂璀璨天城开盘加推被哄抢，再前不久预计四年后交房的恒大轨道时代表示要涨价，上个月去悦来看御景·悦来置业顾问起码一个接待四五个看房者........
这个情况更像17年全民拿钱抢房子的时候，不管房子楼层朝向，不管生活配套，一句话“这房子能涨”所以就哗哗哗往里砸钱。这不是刚需能干出来的事情。
拉高的投资购房比例
西南财经政法大学前不久发布了一份“全国城镇家庭购房目的调查报告”。报告显示在近年的城镇购房目的中其中投资已经接近六成，达到了58.2%；改善购房占26.7%；而首套购房仅占15.1%。
我在恒大轨道时代看房的时候遇到了一位大姐，选好户型选好楼层，咔咔就把钱打了；后来我跟大姐搭话，说这房子四年后交房，之后再拾掇拾掇等入住怎么不得六七年啊。大姐怎么说呢“没关系，自己又不住，自己在渝中有套房子，17年前在照母山也买了房子，去年还在周边买了个避暑房......”
然后我就默默的注视着大姐离开售楼部陷入沉思，我想像大姐这样全家所有人名下都有房子的人毕竟只是少数。恒大轨道时代这样明标刚需盘的购买者应该是真刚需居多才对。然而在接下来我询问的十来个人中，只有一个人是真的“首套刚需”，准备买婚房的年轻人，家里的房子是在爸妈名下的，所以他是首套房.......
重庆缺房么？
如果按照我去询问的比例来看，重庆人好像并不缺房，每户平均两三套的样子。然而事实真的是这样的么？因为恒大轨道时代的客源，并不具备代表性。正常的刚需购房者，听到四年的预计交房时间，大多会直接摇头走掉，所以这个盘卖的并不是真正的刚需人群.......
从数据上来看重庆，重庆是不缺房子的，以往几年的数据显示，重庆每年的供房数量年均达到三四十万套，甚至超过了隔壁平坦开阔的成都。而重庆又是缺房子的，与我相识的绝大多数年轻人是租房住的，而且租的是那种没有电梯的老楼。这些年轻人就是未来的购房主力军，或这说所谓的“接盘侠”，而且这样的生力军越来越多......
所以重庆目前的状况是，买的起房的一人好几套，买不起房的几人租一间。
刚需的概念是是什么？
刚需是个相对概念，年轻人刚毕业租房子也觉得挺好，这就不算刚需；但是等他有了女友开始准备谈婚论嫁，要准备婚房，这就成了刚需。一家三口住一个两室一厅舒舒服服，但是一不小心响应了国家二胎号召，于是这家人成了刚需......
刚需很难界定，用最大的范围来界定大概是“除了炒房皆刚需”，所以首套购房是刚需，改善也是刚需。
但目前为止多数购房者的购房目的为投资，如果算上“自住兼投资”这类就更多，真正狭义上的首套刚需少得很。
重庆的房子卖给谁了？
刚需少，纯刚需更少。那重庆这么多刚需盘都卖给谁了？
两大部分，一是本地投资者，二是外地投资者。
本地投资者在前文已经讲过了，这里就略过；而外地投资也就是我们常说的炒房者。
外地炒房者在重庆买的房子多么？2017年重庆地产数据显示，2016—2017年间重庆40%的房子被外地人买走了，而当年的成交总量在30~40万套，外地人购房总量超过10万套。而这些房最后去哪了？重庆二手房市场。
链家和搜狐数据显示，当下重庆挂牌二手房数量7.8万套，相比17年的1.4万套翻了五倍还多.......
当下的重庆楼市的形式
房价倒挂，部分区域二手房价格超过新房，但二手房房价有少量下跌。造成这个情况的主要原因是新房限价和二手房入市房源剧增。
而在经历了18年后期房价的大幅下跌以后，重的房产投资热度并没有一降到底，当下市场正处于小阳春后期，房价有回弹的趋势。而且投资客比例不断增长，他们的选房经验和目光远超一般刚需，很有可能以后有钱都抢不到好房。
而当下重庆并不限购，地产税迟迟不出，政府也没有严格调控政策出来，重庆的房产投资前景相当可观。相对来说，投资房产还是比较可观的。
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