客户咨询：房屋租金收益权是否可以进行质押，质押权人必须是金融机构吗？
一、房屋租金收益权属于债权
根据《物权法》第五条的规定，物权的种类和内容，由法律规定，即物权法定原则，任何人或单位都不能随意创设物权种类和内通，任何物权的设定都要有法律依据才可以。
根据《物权法》第二百零八条、第二百二十三条的规定，质权可以分为动产质权和权利质权。房屋租金收益权是出租人请求承租人按房屋租赁合同的约定给付特定期限内的特定金额的租金，是一种请求权，是合同之债，不是动产，用房屋租金收益权来设定质权只能设定权利质权。
二、房屋租金收益权属于应收账款
根据《物权法》第二百二十三条规定，可以出质的权利包括：汇票、支票、本票；债券、存款单；仓单、提单；可以转让的基金份额、股权；可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；应收账款；法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
房屋租金收益权应该属于营收账款。根据《应收账款质押登记办法》第二条规定，应收账款是指权利人因提供一定的货物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利以及依法享有的其他付款请求权，包括现有的和未来的金钱债权，但不包括因票据或其他有价证券而产生的付款请求权，以及法律、行政法规禁止转让的付款请求权。应收账款包括：销售、出租产生的债权，包括销售货物，供应水、电、气、暖，知识产权的许可使用，出租动产或不动产等；提供医疗、教育、旅游等服务或劳务产生的债权；能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程等基础设施和公用事业项目收益权； 提供贷款或其他信用活动产生的债权； 其他以合同为基础的具有金钱给付内容的债权。
因此，根据前述规定，房屋租金收益权属于其他以合同为基础的具有金钱给付内容的债权的应收账款。
三、质押要办理出质登记
根据《物权法》第二百二十八条规定，以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。同时，根据《应收账款质押登记办法》第四条规定，中国人民银行征信中心是应收账款质押的登记机构。
因此，房屋租金收益权质押要向中国人民征信中心办理登记，否则，质押权不能成立，质押权人的利益得不到法律的保护。
四、质押权人不是必须是金融机构
根据《应收账款质押登记办法》第十条规定，出质人或质权人都可以为单位或个人，出质人或质权人为个人的，应填写有效身份证件号码、有效身份证件载明的地址等信息。因此，法律并没有明确规定应收账款的质押权人必须是金融机构，房屋租金收益权质押的质权人也不要求必须是金融机构。
五、小结
房屋租金收益权要进行质押，必须保证房屋租赁合同的稳定性，保持房屋租金的持续性，否则无法维持质权的稳定性。一般的住宅房屋租赁是不太适合房屋租金收益权质押项目的，可以选择大型的商业地产项目开展房屋租金收益权质押。
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