前面做了链家数据的简单分析，关于房地产我会写很多维度的思考，数据分析只是基本面的了解，再加上其他一些原因，所以数据分析方面只是点到为止。
我们主要讨论三个问题：
- 一个城市的房价上涨，是好事还是坏事。
- 限购的短期结果，长期结果是什么？
- 租房还是买房？
这篇文章主要讨论房价涨跌的正面负面影响，其他的再后续的文章中讨论。
1. 从经济学角度看房地产发展
房子是一种特殊的高价值商品而已，不管是买房还是炒房，都是正常的购买和投资行为，即使是炒房，也是属于投资行为的，只不过因为监管问题，使很多人赚取了高额的回报。
有以下几个简单的经济学视角的观念：
<1> 政府卖地，有很多历史，政治，经济原因，政府卖地并不是抬高房价的本质原因，就算由于的地皮免费提供，房价也会到现在的水平。
<2> 炒房类似炒期货，是正常的投资行为，一定程度上直接抬高房价，但是即使没有人炒房，房价依然会上涨。有人看多，有人看少，如果房价上涨，看多的赚，如果房价下跌，看空的赚，没什么好说的，我们不能带价值型偏好看待房产投资，否则可能会错过很多机会。
<3> 房价上涨主要因素是在各种社会环境下，房屋的价值提升了，炒房等行为只是刺激价格围绕价值波动的因素而已，不妨看看鄂尔多斯等地方，价格随价值回落是理所当然的，而且很快。
<4> 最近的十年里，一线城市因为限购等因素，基本 不存在炒房行为，房价上涨时经济和城市发展的正常行为。
另：后续会讨论美国次贷危机的经过，有句很伤人的但很客观的话，就是房子不是卖给穷人的，房子只是卖个有能力购买房屋的群体，由于房屋的属性很特殊，所有会有很多价值型偏好的意见，我觉得可以深度思考一个问题，北京500万一套房很多人觉得离谱，但是一辆布加迪上千万大家却津津乐道……就如前面对链家数据的简单分析，以北京为例，北京商品房存量相对于他的常驻人口，并不大，需求、价值性都很高，价格高企自然正常，要客观的看待房地产，就要明白，社会没有责任为任何一个人以低价格提供高价值房屋，致富、购房、提高生活质量等都是个人问题。
2. 无论房价涨跌，都不应该过度人为管控
强调，这只是一个纯粹的经济学视角。
强调，这只是一个纯粹的经济学视角。
强调，这只是一个纯粹的经济学视角。
能直接想到两个观点：
a. 政府没有或具备较小的觉得商品价值的能力，政府具备的最主要能力时财富再分配的能力。
b. 关于房地产，长期看城市经济和人口发展，中期看市场调控，短期看人们购买意愿和金融
经常听说这样的观点，房价太高了，主要时政府没有下决心把房价压下去，大多数人觉得政府无所不能，而且把很多不利于自己的事件都推到政府头上。
其实，政府确实做了很大的努力，最近几年各种各样的限购限卖政策，这里就不细说了，短期内把房价基本稳定了。
其实，政府也是不希望看到房价没心没肺的上涨的，原因很多，其中一个主要原因时害怕阶层固化，这回严重影响一个城市甚至国家的深远发展。
害怕房价上涨还是害怕房价下跌，从经济学角度思考，很多类似的观点都是有些无厘头的。任何商品的价格都是对现实的一个客观反映，而且反映的现实时多方面的，仅仅压住价格，并不能改变价格所反映的背后的多维现实。就好比通过管住或调节温度计指数来调节温度一般。
住房时人们生活，生产，从商、教育、交通的一个要素，对于生活要素而言，自然时越便宜越好，他的供给越丰富多样越好，但是，不顾以切的把房价压下来，不见得全是好事。
3. 房价上涨的正面
大城市房价上涨主要因素是人口的聚集，尤其是高质量人口的聚集。供需比是很明显的，可以看看通过链家得来的基本数据就可以知道，房价没有不涨的道理，问题不在于房价涨不涨，而是房价涨的原因，以及涨多少最有利于城市的发展。
同样比方说在北京，北京有非常好的医院，有非常好的剧院，也有很多好的大学。就像北京大学，有好多课程都是对外开放的，只要你进去听，只要你找到位置，坐在地上也可以听。近水楼台先得月，生活在北京的人，他们所付的房价，不仅仅是一套普通的房子，还要加上这些周边可得的服务，它们的价格怎么会不比别的城市、边远的城市更高呢？
我们今天有很多人批评集聚，说分散居住才更绿色才更合理。但是，说这样的话的人，大多数自己就住在北上广深。他们自己愿意成为例外，他们自己不离开，而认为别人应该离开。
对大城市抱怨最多的，就是生活在大城市里面的人，这是矛盾，他们自己的行为就背叛了他们自己。
当然我们随口就能说出很多城市病：拥堵、空气不好、人与人之间发生摩擦的机会更大等等。但人们为什么还愿意留在大城市，那是因为人口高度集聚的地方，能够提供比别的地方多得多的机会。
在美国，如果你是个穷人，那你有一幢房、一辆车、一条狗，你生活在阿拉巴马州；如果你是个富人，那你也有一幢房、一辆车、一条狗，但你生活在纽约上东区。
有什么区别？区别就在你的位置。为什么纽约上东区的位置那么值钱，因为在那里你见到的是不同的人，你遇到的是不同的经历，你得到的是不同的机会。
重要的不是你是谁，而是你跟谁在一起。
我们见过很多的例子，那些一早就到大城市打拼的人，他们回到自己的家乡，见到自己童年的伙伴。那些童年的伙伴，他们的生活没有太大的改变，而他们当年的能力、智力、本事其实是差不多的。他们因为在不同的平台上发展，遇到的是不同的机会，结果人生的道路就非常不同了。
不要以为你非得有天大的本事，才能够在大城市里面立足。人与人之间讲究的，不是你个人的本事有多大，而是你的本事跟别人的本事能不能相匹配，你们之间能不能够互相服务。
** 人口聚集提高了大城市的经济效率**
现在有一个说法，说在大城市，北上广深这样的城市，要留下高端的人口，而把中低端的人迁离这个城市。这种说法是有问题的。仔细想想，如果一个城市只剩下高端人口的话，这些高端人口就自然变成中低端的人口，谁打扫卫生、谁修车、谁送快递、谁看孩子呢？
在美国，一个钢琴老师的收入不一定比一个修车师傅的高，开垃圾车的清洁工，他的收入很可能要比大学老师还要高，这是为什么？谁赚得多，谁赚得少，讲的不是职业的贵贱，讲的是互相依赖的程度。
大城市的人口集聚，是一个全世界都存在的大趋势。请你看一下面这两幅图，来自2009年世界银行发布的一个报告。这两幅图讲的是日本和美国这两个国家，GDP在不同的位置所占的比例。
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图中显示：日本有三个地方GDP特别高，分别是东京、名古屋和大阪，这三个地方的GDP加起来，占全日本GDP总量超过80%。换句话说，即使整个国家别的地方都没有产出，只剩下这三个地方，那么日本的GDP总产出基本不变。
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同样，我们看美国的那张图。美国绝大部分的GDP，就是由那十几个我们都喊得出名字的大城市所产生的。这些城市包括纽约、波士顿、华盛顿、西雅图、旧金山、洛杉矶、丹佛、休斯敦等等，就那么十来个城市。哪怕全国都不生产，只剩下这十来个城市生产，那么美国的GDP也基本上不会产生变化。
这就是美国和日本多年城市化，人口自然集聚所产生的后果。
当年世界银行的这份报告没有发布跟中国相关的数据，但是我们可以想想看，要是讲中国GDP产出占比最高的城市，有哪几个？北、上、广、深，可能还有成都、重庆，接下来可能就要算上香港和台北了。
从这个角度看，中国的人口集聚，中国的城市化还没有完成，还要集聚，所以这些地方对房屋的需求还在增长。
如果房价上升是因为人口集聚造成的，那么这种集聚就是正面的，就是好的，我们不应该抑制它。相反，如果你非要把人赶走，或者剥夺那些已经来了的人，留下来买房生根发芽的机会，其实对这些城市的发展是不利的。
对城市面貌的影响
强调一下：我们应该尊重人口迁移的基本规律，还有人与人互相服务的这么一个生态的环境。同样的道理，一个城市也不可能只有光鲜的一面，一个家庭也不能只有客厅，白领要跟蓝领互相配合。
北京有非常漂亮的长安街，往南走两条街，它的景色就不一样。在美国纽约也是一样的，在曼哈顿那是非常漂亮的街道，再过几条街，它有不同的功能，街道的景象也不一样。每个家庭也是这样，他们都有招待客人的客厅，但是也有厨房，也有后院，也有储物间，搭配起来才是一个完整的生态。一个没有垃圾桶，没有储物间，没有厨房的家，客厅不可能是干净漂亮的。
上面我讲的一些是房价上升的正面因素，也就是说有一些好的原因使得房价上升了。人口集聚，各种人聚在一块，这个城市提供的功能越来越多了，越来越好了，所有这些都是使房价上升的正面因素。
4.房价上涨的负面
当然同样存在另外一些因素，这些因素也使房价上升了，但它们是负面的因素。比方说房屋的交易不够灵活，不够频繁，这就有很多人通过政策的空间，从中牟利。
城市规划部门对房屋容积率的限制可能太大了，也就是房子不能建得太高，这也限制了土地的使用效率。同样一块地，如果房屋能够建高一倍的话，那么它能够提供的建筑面积就会多一倍，也就是说在同样的土地面积上，它能够提供多一倍的住房服务，这也能够缓解。如果这一点限制不放开的话，那么这也是房价上升的一个不利的因素。当然这涉及到一个观念问题，我们到底能承受多高多密的房屋。事实证明，世界上各大城市的经验表明，高密度的城市在技术上是完全可行的。
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