九江房价初步调研分析

2018年国庆节看了九江几个楼盘，基本情况如下：

1，目前九江房价处于高位，均价在7000-10000之间。

2，原来老市区的二手房普遍存在的问题是：小区环境及管理水平低，甚至没有小区概念，主要靠装修来提升竞争力。

3，南山公园附近的新盘及次新房距离老市区都比较远，毛坯价一般7000以上，面积段在80-125之间。

初步分析如下：

1，目前整体房价被拆迁拉高，但恐已到峰位。由于本市棚改拆迁已完成大部分任务，因此初步判断当前房价有价无市。

2，老小区整体水平不佳，从资产角度看不利于长期持有，从保值角度不建议购买。即便价格便宜一些。

3，品牌开发商非常少，只有保利地产算是。碧桂园，恒大，中梁也有楼盘。从长远角度，应买品牌地产背景的楼盘。

4，国庆节九江街头外地牌照非常少，没有前几年多。网上查了一下近些年九江人口导入情况，发现增长量比较低。说明九江的虹吸效应不明显，买房人还是以本地人为主。

5，前些年九江盖了很多安居房，公租房，农民拆迁房等，间接制约房价增长，因此商品房去库存压力非常大，土地市场流拍可能性增大。

6，看一个城市的房价是否具有增值性，宏观上看人口导入情况，微观上看经济结构。总体来看，对九江的房价短期内不看好。应把重心放到一二线城市以及长三角经济能力强的地级市和县级市。