一石激起千层浪,还是关于学区房。
自2020年7月31日后,在北京西城区购房并取得房产证的家庭适龄子女,申请小学时,不再是对应登记入学划片,全部以多校划片方式入学。
新规一出,家长们心里都打个问号:看上的那套学区房还要买吗?
然而我觉得,学区房嘛,凉是不可能凉的。
只不过,以后的学区房,确实有点不一样了。怎么不一样了呢?
一、差的学区房不会降价,只会回归理性价值
先来解读一下这个新政策。
新规定按多校划片,就是相对之前的单校划片而言的。
什么是单校划片?就是平时说的学区房。
你买了这个小区的房子,孩子就可以读这个小区所对应的附近小学,假如这所学校还是名校,那这个小区的房子,就是非常值钱的学区房了。
所以啊,家长们为了孩子可以读上名校,几乎都“孟母三迁”,专门找名校附近的小区来住。
有多疯狂呢?
老破小都算常见了。
曾经在南京有一个车库改造的破草棚,是的,真的就是一个草棚,放杂物都嫌破的那种。
但因为锁定琅琊路小学本部+29中本部双学区房,13.2平米居然卖到了231万。
算下来,要17万一平米,堪比上海顶级豪宅。
让人瞠目结舌。
现在,政策一改,就不一样了。
打个比方,之前是A小区可以上名校,另一个B小区只能上普通学校。
那用屁股想想都知道,A小区的房价肯定要比B小区贵得多。
现在呢,调整了。
无论是A小区还是B小区的孩子,都有可能读到名校了,也有可能读普通学校。
只要是同一个片区,无论你住哪个小区,这个片区内的所有学校都是可选项。
那谁来选?由电脑派位。
所以,A小区和B小区,都成了学区房。
A小区的名校优势没有了,B小区呢,反而增加了进名校的概率,那么,B小区的房价势必会上涨。
A小区的房价会降吗?或许会,但不会大降,毕竟还是有进名校的机会嘛。
所以,就像我在开头说的,学区房依然是学区房,凉不下来,一些稍差的学区房反而会涨价。
最终结果,就是A小区和B小区的房价持平,只看你更喜欢哪个小区了。
这其实是好事,学区房回归到原有的价值投资,值多少钱,卖多少价。
有影响的就是老破小一类的房子,之前因为自带名校光环,价格虚高。
说真的,谁不喜欢住宽敞明亮的大房子呢?200多万的破草棚,真的能住人?
现在站在同一起跑线上,学区房的价格反而更理性,拼的就是地段、周边配置、小区管理、户型设计等硬件了。
二、好的学区房,依然是稀缺资源
可能有人会说,既然学区房的价格都会平均化,那是不是买在哪里都一样呢?
非也。
拿深圳来说,入学采用的是积分制,分ABCD类。
比如你是深圳户口得多少分,你有房子得多少分,有社保多少分,排名按照积分多少来。
但是,还有一种骚操作叫做:加分。
譬如某一所名校对应三个小区,你只要是住在这三个小区里,报该学校就可以加5分,如果你想报隔壁片区的学校,那就没有这5分了。
另外,还要按购买时间来算,住满1个月加0.1分,累积不超过3分。也就是说,你在这个小区住满2年半以上,还可以加3分。
还有,独生子女加2分,二胎只能加1分。
一通算下来,有房子+深圳户口+住满3年+独生子女=满分90分
而且现在符合条件的人越来越多,那就还要抽签决定。
所以,买不买学区房,是不是提前3年买好学区房,依然至关重要。
深圳的积分制入学,从2016年就在南山、福田、罗湖、宝安、龙华等区的少数片区开始试点,初衷也是为了给学区房降温。
那么,深圳的好学区房降价了吗?
呵呵,并没有。
毕竟,好的学校,依然是稀缺资源,特别是名校集中的片区,仍然会竞争最激烈。
不过,有一类房子还是要谨慎入手,就是学区溢价过大的学区房。
大家去看房的时候,不妨留意一下周边同等的二手房,如果学区溢价超过30%,那就是较高风险了。
三、真正影响学区房价格的,是教育资源变化
一通说下来,其实,学区房的房价会不会降,根源在于教育资源是否足够。
就像一位房产专家的比喻:
一群人坐着看电影,只要有一个人站了起来,后面的人肯定也会跟着站起来,因为坐下来就看不到屏幕,所以,最终大家都站起来了。
如何解决呢?要么多增加一块屏幕,要么换个更大的屏幕,大家都能看到,才会安心坐下来。
深以为然。
教育资源就像那块屏幕,屏幕够大够多,才是解决问题的关键。
如果这块屏幕换地方了,或者旁边出现了更多更大的屏幕,那观众也会跟着走。
所以,投资学区房,还要看整个城市教育资源的变化情况。
像广州的越秀区,一直以来是老牌的教育强区。不过,最近十来年,“后浪”天河区的学校开始发力,慢慢成为更多家长们的首选。
而且,越秀区因为是老区,基本没有空间再建新小区,能买的二手房大多是老破小,而天河区的新建小区更多,半新的二手房也不少。
一番衡量之下,优质教育资源+更多房源,天河区跑赢了。
所以,对于学区房,也要用动态发展的眼光来看,不仅要看现在,还要看未来,找准了学区房“潜力股”,未来9年,可以省心很多。
四、写在最后
一个小小的学区房,牵动了许多家长的心。
背后,无非是大家对于资源不均衡的焦虑。
上了更好的学校,意味着享受更好的师资,周围也都是更上进的小伙伴,孩子成才的机会也更大。
但是,好学校里,真的就没有差学生吗?
一样有。
所以,大家对于学区房的执念,虽然增加了成功的概率,但教育好孩子的根本,更多来自于父母言传身教。
套用一句广告语:学区房虽好,也不要贪杯哦!
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