目前绝大多数房地产行业都是个位数的估值，足以见市场对这个行业到底有多悲观。而市场看空的主要观点就是认为国家一直在调控房地产行业，行业天花板已到，未来没有什么增长的空间。
我们暂且不论房地产行业是不是遇到了天花板，这里面有一个悖论，对于一个已经接近天花板的行业来说，里面的公司真的就不值得投资了吗？殊不知10年前人们都在喊格力遇到了行业天花板，然而如果10年前你能投资格力电器，依然能获得10年10倍的巨大收益。
这篇文章我们就来结合作者书中的观点，来看一下龙头企业未来增的增长逻辑是什么。
我们假设房地产行业未来没有增长，甚至微微下跌，里面的龙头企业依然会取得不错的业绩增长，这里面最核心的逻辑就是行业集中度的不断提高。
我们在上篇文章也讲到，房地产行业的退出门槛很低，因为房地产本身属于轻资产，没有什么固定资产，土地房子都是存货，卖完就卖完了。即使拿到地盖到一半也可以转给其他大开发商，然后退出。但是对于房地产行业来说，进入的壁垒越来越高，现在早已经不是最初随便有点关系，搞到一片土地就可以开工卖楼赚大钱的时代。对于一个退出门槛很低，而进入门槛越来越高的行业，必然结果就是行业集中度的不断提升。
为什么房地产行业的龙头公司会不断吃掉小公司的市场份额？其实在房地产行业，龙头开发商主要赚的就是品牌溢价和低成本优势的钱，而这一切的基础就是规模优势。
龙头企业凭借自身巨大的规模，在卖房的时候，往往相较于其他中小房地产有5%~10%的品牌溢价，可以卖得更贵。
在成本端也可以相对中小竞争对手有5%~15%的长期低成本优势。房地产的主要成本包括土地成本、建筑安装成本和资本化利息三大块。
规模大的龙头企业在拿地时，地方政府也会因为你对相关经济的带动效应，给出更优惠的土地政策。建筑安装成本方面，由于你有规模优势，在采购时话语权更强，可以最大程度的压低上游供应商的价格。在贷款方面，银行和其他金融机构也会主动为你提供优惠的服务。目前有些银行甚至拒绝给全国百强榜单之外的房企提供贷款，由此可见在未来想要活得比较滋润，甚至要进入前30强才可以。
房地产市场的变化也在不断验证这个逻辑，从2013年到2017年，行业10强的市场占有率依次为13.7%、16.9%、16.9%、18.7%、24.1%。2018年初，科尔瑞预计未来行业10强的集中度会达到35%，而融创孙宏斌则预言行业前5的市场份额将达到30%~40%。由此可见，留给行业龙头未来的增长空间依然很大。
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