自2013年起，房地产行业就开始“大鱼吃小鱼”，时至今日则已经进入“大鱼吃大鱼”模式了，且被吃的“大鱼”还是前50强的房企。如果我的推测没有出错的话，在2016年至2018年冒出的千亿房企，还有很多会被巨鲸吃掉。
这种房企高周转的模式，我是太熟悉了，不仅是因为我从高周转的鼻祖房企出来，而周转来去的房企也是高周转，因此，我对高周转的房企存在的问题还是比较清楚。
高周转的房企，除了运营的高周转这个特征外，一般还伴生以下几个特征：
1、高杠杆。高杠杆就是用极少的资金撬动大资金。一些高杠杆做得比较极致的房企，他们甚至连土地款的60%都是融资进来的，这种融资美其名曰“超前端融资”或者“供应链融资”（该供应链融资一般为施工单位垫付保证金和土地款）。
比如，一个亿的土地款，60%用超前端融资或供应链融资消化后，剩下40%的资金也就是4000万，再按照60%和40%的股权比例分摊的话，60%的股东自有资金出资也就只要2400万元了。
在土地款支付后，项目公司再拿土地融资，也就是俗称“开发贷融资”。开发贷融资一般能融进投资额的60%（投资额是远远大于土地成本的），在项目预售、含融现金流回正后，开发商就可以把自有资金抽走，投到下一个项目上去了。
因此，高周转房地产公司的杠杆率一般达到900%，甚至更高。
2、低利润。要追求高杠杆，又要追求高利润，这对于房地产公司来说，是熊和鱼掌不可兼得的事。所以，如果有高周转的房地产公司说，他既要高周转，又要高利润，那么，听者呵呵一声即可不必当真。
以牺牲高利润的高周转必然导致房地产公司的现金流普遍都不是很充裕，而房地产行业又是一个资金密集型企业，因此，只要金融监管收紧，房地产公司的资金就随时有断链的风险。
可以说，2021年度出台的“三条红线”，就成为压死很多房地产公司，其中包括很多大中型房地产公司的最后一根稻草。
这次地产江湖传言即将被吃掉的“大鱼”，其实在2021年初就已经出现端倪了，包括年初一度裁员高达30%，甚至很多老员工都离开了，还有一个端倪就是他把全国战线收缩到老本营，也让地产江湖很多大佬猜测和质疑他的资金问题。
地产江湖，一波未平一波又起，还是且行且珍惜吧。
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