在过去房地产高增长的那些年，大量央企国企进军房地产，甚至五粮液、茅台也要拿地盖楼，到房地产市场里分一杯羹，以至于有关部门专门出台了文件来约束：不以房地产为主业的央企不允许投资经营房地产相关业务。而后这股“不务正业”之风才得以遏制。时至今日，连最正宗的房地产起家的企业，也在追求所谓多元化发展。这恰恰凸显了主业的困境。所谓买的没有卖的精，他们其实早已发现了行业的瓶颈。
经济发展，行业兴衰，都有其最本质的规律。无论出台什么政策，无论是温和还是刺激，它都是通过改变供需结构来影响价格的。而所有行业的供需，从本质上来讲，都受到一个底层因素的影响：人口结构。
衡量投资和投机有一个标准，投资人更加看重现金的回报，而投机炒作更加关注价格本身的上涨。商品、股票、楼盘、艺术品，甚至一张错版的钞票，都有可能一夜之间突然遭到炒作，但是资金的来去既无法预测也无规律可言。一旦资金退潮，价格一地鸡毛，愿赌服输，并没有人会给炒作的价格上保险。但是优质资产，高现金回报率，每年到手的是实实在在的现金流，这本身就是一道保险。用这个标准，你不仅可以来衡量商业地产和楼盘，还可以衡量股票的价值。
美国房地产揭示出的百年规律，它就像是主人手中的锁链，时刻指挥着美国房地产的历史走向，而天下并没有免费的午餐，更没有不散的宴席，资产价格的波动永远围绕着价值，就像心跳跳得太快或者过慢都不健康也不正常一样，因为总有一天它会回归均值和常态，就像每个人的生活起起伏伏之后总会归于平淡。
任何的经济现象，甚至人类社会，都遵循一个普遍规律，叫作均值回归，当房价涨得过于离谱，脱离了收入水平，那么房价收入比最终会受到比地心引力更加强大的、均值回归的力量的矫正。
经历了“失落的二十年”，日本人对房子产生了巨大的观念变化。曾经他们也像今天的我们一样买买买，买房买车，到美国洛克菲勒中心买地标，甚至曾经东京都的房价可以买下整个美国。日本人当年拿着坚挺的日元到全世界旅游，也跟我们今天一样买名贵的奢侈品，但是经历世事沧桑之后到了今天，这些四五十岁的日本人他们发现，所谓的“拥有”不过只是一个妄念。
人们适应新事物的能力总是比我们想象的更快，共享经济极大地提高了效率，降低了生活的成本，大家突然顿悟：完全没有必要去购买某些有形的产品啊！因为它不是一个资产。什么叫资产？就是一个能不断给你带来预期收益的东西，比如能收租金的房子，能带来分红的股票，甚至能天天下蛋的母鸡，这都是资产。可是一台一周只开一次的汽车，占用了你大量的资金，它还无法给你带来收益，于是它就从资产，变成了负债，变成了需要不断补贴现金进去的负资产。观念的转变，让同一个事物，在人的眼中从天堂，变成黑洞。
世界上没有任何一种绝对完美的解决方案。它都会在解决一个问题的同时，衍生出另一个未曾想到的新问题。
为什么这些年总是发生经济危机？
这是自由市场经济的原罪，任何一次经济危机的本质都是过剩危机，20世纪30年代的大萧条也不例外。经济的萧瑟导致人们的收入不断下降，大家已经没有更多的钱用来消费了，所以需求停了，产品卖不动了，但是在逐利的基因本能和资本贪婪的原罪驱使之下，工厂还在疯狂扩张产能，最后导致严重过剩，危机爆发。甚至到近几十年，相似的宿命轮回反复上演，那些制造汽车的美国巨头企业，通用汽车、福特汽车，它们的股价都是在2000年左右到达巅峰，然后一路走下神坛。为什么会这样？因为当它们的产品渗透率到了一定阶段之后，人人都开上车了，一个家庭已经拥有好几辆车了，企业还能把产品卖给谁呢？同样的道理，可以应用到电脑、手机。那些看似能创造奇迹的公司，都不可避免地遇到产业规律的困境，所有仅仅只是制造实体产品的公司，都会或早或晚地触碰到那个或高或低的产业天花板。经济危机和大公司的衰败，大多是遇到了需求的天花板，所以多数制造业公司都是属龙虾的，大红之日，也是大悲之时。一旦市场饱和，产品滞销，利润停止奔跑，那么股价就会掉头向下，遭遇戴维斯双杀，这是所有投资人心头的噩梦。
从单纯的制造一个有形的产品，转型为提供一个你天天需要的、不可或缺的服务，这不仅是未来的创业逻辑，也是作为投资人的投资逻辑，更是中国经济创新的希望，也是资本市场下一个伟大公司的胎记。
买卖模式很简单，低买高卖，自己负责进货，然后销售。这种模式之下，一切利润来自于效率的提高，即降低成本、抬高利润。一般来讲，一个生意之所以能赚钱，往往有两个途径：提高效益，或者提高效率。提高效益，意味着抬高售价，比如奢侈品，价格很贵，即使销量比不上可乐，但依然赚钱，效益可观。那什么叫效率呢？做投资的人都会看一个重要的指标，叫作周转率，每投入一块钱，从进货到拿到收入，这个循环越短，资本的效率越高；每生产一件产品，从生产制造到卖到消费者手中，时间越短，经营效率越高。因为零售是充分竞争行业，不要奢望提价，在大家标价差不多的情况下，谁成本低谁周转快，谁就能赚钱。所以买卖模式，胜在效率。
还有另一种模式：商业地产模式。它不苦心经营操心做买卖，它只负责圈地，然后把地皮炒热，把人流导进来，然后坐地收租。商业地产的营利模式决定了它不关心零售效率和成本，它只管收佣金，旱涝保收。这种模式看似轻松，但是它需要巨大的资金和资本实力。
电商中最具代表性的两家公司：淘宝天猫是商业地产模式，它想躺着赚钱坐收佣金，所以需要把“地皮”炒热，它需要想办法吸引眼球不断导入流量，“双十一”这个人造节日就是基于这个逻辑的杰作，它就是由天猫团队发明出来的。反观京东，它则是典型的买卖模式，京东自建仓库，花重金优化仓储配套系统，全都是基于零售业的基础规律：提高效率，压低成本。所以你会再次发现，电商本质上就是零售。
世界上不会有任何一门生意可以像永动机一样旱涝保收。你不用尽全力，去钻研技术、苦心经营、改善效率，就算不被电商颠覆，也会被别的同行超越。
新经济和旧经济都有机会。旧经济的机会来自于大力的减税和行业的整合；新经济的关键就在于创造真正有效的需求，创造价值。
传统产业和虚拟产业，就像硬币的两面，大家无法脱离对方而独立存在。现实中，当你真正连续去拋一枚硬币时，你会发现，最终的结果正反面的比例一定是—比—。
提供服务是永续的，但是卖产品都是会过时的，都是有周期的。
科技公司之所以非常非常难投资，是因为它们都是时间的敌人，而不是时间的朋友。科技公司往往在顶峰只能待7一 10年，因为总有新技术不断出来挑战你，为了维持巅峰，科技公司需要不断拿出钱来搞研发，所以科技公司都很伟大，但是未必是好生意。
其实推广到任何领域也都是如此，若在努力时正确的知识和行为得不到奖励、错误的知识和行为得不到惩罚，就不可能通过一万小时的努力成为专家。所以，关键在于得到有效的奖励和惩罚。
首先，泡沫为何会反复发生，这是因为千百年来人性不变。人们内心当中总是有着最原始的贪婪和恐惧，贪婪会把人们推向疯狂的天堂，恐惧会撕碎泡沫并把人们推向无尽的深渊。泡沫有个特点，它总是出现在群体性的活动当中，你不会看到一个人、两个人交易的东西或者参与的活动出现泡沫。但是一旦构成群体，人们的思考方式就会进入群体思维模式，大家的行为和感受会彼此互相影响、互相传染，最后集体潜意识主宰一切，让人们失去理智和独立思考的能力。
习惯最终造就性格，形成一个民族和一个经济体的特性。这种特性其实是跟自然选择有关系的。日本这一切表现出来的现象根源在于它的地理环境，因为它是一个相对封闭的岛国，自然资源有限，人口规模和市场环境也都非常有限。日本发展到今天，某种程度上也是因为被逼无奈，在这种情况下衍生出了匠人精神，衍生出菊与刀一样的种种矛盾和巨大反差。在这里你能看到最现代的商业气息，也能看到最传统的古老文化，你能够看到依托匠人精神做到的极致，也能够看到因为压力过大而出现的各种心理问题。
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