1.总价天花板。当小产权房总价涨到一定高度时，买套大的小产权房不如买套小的二手楼。
2.小产权房无法获得总额高、长时间、低利息贷款。
我有个学弟，在深圳市区工作，月入1.5万，准备在深圳买房结婚。
他和未婚妻目前有50万积蓄，加上双方父母资助和亲戚借款，大概有100万现金可用于购房和装修。
学弟想买套小三房，再不济就买个两房刚需盘。可是这点钱，在深圳关外二手楼均价4、5万情况下，买套刚需房（以80平方米计算），这点钱连首付都不够。
学弟把目光转移到龙华新区的小产权房。某些配套较好的小产权房楼盘，带装修，楼价约1.3万，一套80方两房总价约100万。学弟去那个楼盘看过，觉得跟商品房几乎无差别（如果忽略周边紧挨着厂房），而且还不用缴纳二手房税费。唯一觉得需要考虑的是，这房子得一次性付清房款。
学弟想咨询我的意见，我一听说要一次性付清100万就马上否定了。学弟觉得奇怪，为何我连房子、小区都不看，就否定了这个方案。
如果学弟的100万大概有80万可用于购房（其他的用于支付税费和装修），那么这笔钱是可以撬动267万的商品房。大概可以买50+平米。
以首次购房首付3成计算，总房款为80万除以0.3等于267万，月供约1万元（以30年分期、等额本息计算、年利率4.9%）。如果是两夫妻一起负担，对于一线城市居民这个月供不算重。何况大城市职场新人薪水会快速增长，过不了几年这月供不成负担。
小产权房总价这么高，同样是刚需房，完全可以用50平米紧凑两房来代替。
学弟始终不想放弃买套大房子的想法。他听说附近某些小产权房提供分期付款，只需缴纳5成首付，余款分3至5年分期还清，觉得自己应该能轻轻松松买一套。
我再次无情地否定学弟的想法。假设小产权新房总价100万，首付5成要50万，余下50万分3年还清（因为时间越短房东收利息越低），忽略利息一年需还近20万。如果学弟觉得买商品房月供1万都算负担重，那么一年还20万就不算负担重？！
小产权房总价高已经不算弱点。最大的弱点在于，完全不能用长期、低息贷款啊！
我搜罗一下最近深圳、东莞等地小产权房，能接受分期付款的盘最多仅5年分期，利率从免息到0.9%/月不等（折合年利率为10.8%）。也即是说，几十万房款分5年还清，对于年轻小夫妻而言不是小数目。不像银行发放的房贷，可以长达30年分期，慢慢还。
学弟似乎还不死心，想着给商品房开发商赚很多钱、给银行支付利息很不爽。我笑而不语，正因为商品房可以获得房贷，当遇到家庭变故需要大笔资金时可以拿房子抵押，而小产权房是死的、不能变现。
学弟始终不明白，商品房其实是个金融产品。买房不过是获取优良贷款的途径。
学弟对小产权房念念不忘，还问我一句，那啥时候买划算呢？
我的回答是——
A．现在优质地段的小产权房已经达到二手房价1/3，买小产权房的钱都够商品房的首付。除非穿越回到至少5年前，那时深圳小产权房约为同地段商品房价的1/5、甚至更低。
B．若日后小产权房提供更长时间的分期付款，可能会划算。
后话：
前两天，广州出台“租售同权”，舆论界几乎一面大赞欢迎。一心向往小产权房的学弟似乎找到政策依据，以为买小产权房以后不用愁孩子上学问题。我又给他泼冷水，学弟听好了：
很多城市早就有不买房照样积分入学，只不过在学位面前，无房无户口者永远是排在最后。深圳今年户籍生公办学位缺口好几万人，何时轮到租房者呢？
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