同事租的房子到期了，最近在看房，今天中午看完房回来，兴冲冲和我说：
投资公寓实在是太赚钱了！今天看的这个，72平，租要3800一个月呢！房主说买的时候是160万，好高的收益呀！
怪不得你也买了公寓呢！
我满脑袋的问号：等等，收益高？你是怎么判断的呢？
虽然我也买了公寓投资，但是我听了她说的几个数字，就知道她说的这套公寓应该不适合投资。
我们先来捋一捋计算收益的逻辑：
首先，我们得先知道这套房子的收益是多少；
其次：和其他的方式来对比是高还是低；
那么咱们一起来算一算这套公寓的收益，就叫它A公寓吧。
一、计算A公寓投资的收益
年化收益的概念大家比较熟，所以我们也计算这套公寓的年化收益。
首先，必须和大家达成一个一致观点：除非你在北上广深，否则投资公寓绝对不要把房价上涨的部分计算为收益，这是不确定的，只能计算房租。
年化收益率＝（年收益－年成本）÷投资金额
1. 计算年成本
（粗略模型计算，实际比较复杂，但虽然粗略，可参考性很大）
公寓是小产权，必须首付50%，且只能贷款10年，利率为基础利率上浮10%，目前也就是5.39％。
那对于同事口中的房子，至少贷款80万，每年的成本就是还贷款的金额，80万×5.39%＝4.312万。
2. 计算年收益
出租房租其实还要考虑装修和控制期的问题。我们就非常乐观，假设3800每月，一年无空置，那么收益就是3800×12＝4.56万。
3. 计算年收益
这一步就简单了，（4.56-4.312）/80＝0.31%。
好了，看到了吧，只有年化0.31%！比余额宝都差的远了。
如果全款呢？4.56/160＝2.85%，也不高。
二、和其他投资方式做对比
其实不用对比了，一算出来大家都知道A公寓不适合投资了。
我同事就问了，那你为什么还买公寓呢？
行，那我就再算算我的。
（都是粗略模型计算哈，实际上更复杂）
我的公寓是34万首付，33万贷款，同样是5.39%的利率。
成本是：33万×5.39%＝1.7787万；
收入是：我是租给了长租公寓，五年租约，3000/月，无空置，所以是3000×12＝3.6万；
年化收益是：（3.6-1.7787）/34＝5.4%；
那，大家已经能看到收益对比了。
另外呢，5.4%的年化收益虽然不算高，但是比较稳健，所以作为除了股票基金等高风险高收益的投资方式的补充，还是很适合的，这就是我投资这套公寓的原因。
所以，现在出租型的公寓到底适不适合投资呢？
答案很简单，一定要看收益。
当收益高于4.5%，且你没有其他投资型房产时，可以考虑；
如果低于4.5%，那还是谨慎吧。还是那句话，毕竟除了北上广深，不要指望公寓的房价上涨，那实在是太不确定了。
再说，如果既能超过4.5%，房价又上涨，那不是更开心么？
也许你像我同事一样，想问我怎么选到的这套公寓，那就是另外一个话题啦！至少今天可以知道怎么判断不要买。有的时候不要比要更重要。
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