[原创]酒店业主投资后，目标房价怎样定？

[原创]酒店业主投资后，目标房价怎样定？

很多酒店业主在选择物业或在自由物业准备筹开酒店时，除了投资回报期，也会要考虑到将来的定价问题。因为房价和出租率将会决定投资回报期的长短。

诚然，酒店的房价，不是一个固定的概念，房价根据酒店定位、目标市场需求、竞对及市场行情等情况，会进行动态的调整和管理。那么，对于投资者来说，未来的目标房价到底如何来计算呢？

我们常用成本加成定价法来计算，充分考虑到成本费用投入的因素，为衡量定价提供数据依据。该理论和实操手法，在酒店也知名收益管理专家老师#魏云豪#老师的《收益管理》一书中有详尽的描述。下面本人结合案例将此计算方法给大家分享如下：

案例：某酒店投资68间客房，总投资500万元，计划住房率要达到80%，计划投资回本期是3年，另外计划每年增加营收20万，那么目标房价怎么定呢？

一、首先来看固定成本和费用：

其中总投500万是固定成本，每年新增营收20万是固定成本，根据酒店的人力架构和市场行情，可以计算出大概的人力成本假设为72万/年。

则这部分我们视同为投资基础销售房价=（500万+20万+72万）/（68间房*80%出租率）=130元/

二、计算变动成本房价：

根据对当地气候变化规律的分析，对酒店服务设计和产品组合所需成本的预算，得出平均到每间房的变动成本为：水电气25元，洗涤费用10元，一次性易耗品10元，赠送酒水饮料等6元，欢迎水果3元，其他增值服务0（在加成率里计算），该部分变动成本房价为59元。

三、目标销售房价的计算：

目标销售房价=（130元+59元）*（1+5%加成率）/（1-5%的营业税率）=209元

则该酒店按照计划，房价定位在209元及以上是比较合适的，再结合目标市场及竞对、市场淡平旺因素进行价格动态管控，争取实现收益最大化。

四、Revpar的计算：

参考revpar值=平均房价*出租率=80%*209元=167元

RevPAR是Revenue Per Available Room的缩写，指每间可供租出客房产生的平均实际营业收入，用客房实际总收入除以客房总数，但一般都用实际平均房价乘以出租率表示，结果都是一样的。

关于如何设计房价体系和进行房价动态管理，将在以后的文章里再做分享，敬请关注。

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