从广州土地供应看各区房价走势

前言
广州各区发展不平衡由来已久，大部分的资源都集中在中心城区，尤其是在公共资源配套方面，中心城区仍然占据了绝对优势。尽管广州的边界，早已一拓再拓——2014年至2015年间，萝岗、黄埔合二为一，增城、从化撤市设区，广州市辖区面积由3843平方公里跃升至7434平方公里，较区划调整前跃升一倍，面积甚至超过上海。

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广州不断扩容的目的，确实有利于广州进一步发展空间，优化资源配置和实现区域统筹发展。但将近三年过去了，不平衡的局面仍然非常明显，各区除了面积发生变化，“贫富悬殊”也在增大。
广州各区差距有多大
我们从几张图可见一斑：
首先是大家非常关心的房价图，如图所示，从各区来看，始终是越秀、天河遥遥领先，花都、从化被远远抛离。

广州各区2016及2017年二手房价图
越秀、天河这样高大上的房价，自然有是因为有完善的生活配套和强大的经济实力做支持。毕竟深耕多年，底子雄厚。
在生活服务配套方面，大多数人最重视的就是学校教育和医疗。这里我们以2000米栅格为单位，作出小学的分布栅格图。由图可见，学校密度集中在越秀区，周边的海珠、荔湾、天河也有所蔓延。

广州小学分布栅格图

以同样方法计算出广州****医院的分布栅格图。也仍然集中在中心区附近。学校、医院不易搬迁重建，此种过度集中的状况看来近期也难以改善。

广州医院分布栅格图
从近年的各区人均GDP图可以看出，也是天河、越秀区一路领先，白云区，海珠区落在后面。而南沙、萝岗拜工业布局较多，人口较少的原因，人均GDP也不太难看。

近年广州人均GDP热力图
趋势也在改变之中...
当然，随着经济的不断发展，以及低廉房价的吸引力，大规模的人口流动现象已在发生。可以看出，中心区域出现人口净流出的现象，而周边出现人口涌入现象。
从下面的各区非户籍人口数量热力图（常住人口-户籍人口）中，可以看出近年人口的流动趋势：白云区最多，越秀，荔湾区包尾。

广州非户籍人口数量热力图
相应的，各区人口增长率热力图也反映出：黄埔和白云区的人口增长率领先，是新广州人落地的一大地点越秀区排最后。根据人口普查数据显示，市中心区人口的老龄化及人口衰减，已经是不可忽视的痛点。
（注：因部分图表需比较2015年前数据，故制图中没有加入从化、增城，以免比较不当）

广州各区人口增长图
看完以上数据，再看回广州房价分布，则可看出，房价分布确实与以上人口、经济等因素有关！然而，要预测未来广州房价的走势，我们也要看到了另一个重要因素的影响：政府土地出让。
广州土地出让之格局分析
据不完全统计，2017年截止4月为止，广州出让了14块住宅用地，而2016年出让了27块住宅用地，2015年出让了31块。

根据2016年至2017年4月住宅的拍卖供地情况来看，住宅用地主要集中在增城（16宗），荔湾5宗、南沙、番禺各4宗，花都、黄埔、白云各3宗，海珠2宗，从化1宗。越秀天河则是一片空白。
2015年至2017年4月住宅的拍卖供地

图片.png

用供地数量热力图来看就更明显了，增城和黄埔都是一路领先，其他区域主要是陪跑的角色。
广州2015年-2017年4月供地数量热力图
从中，我们可以得出几个小结论：
1
近年供地以外围郊区用地为主，而土地供应又影响了建成楼盘的位置及价格。这几年入市主要楼盘大多集中在外围郊区，市区供应并不多。
广州的一手房价均价之所以低，最主要原因是成交以外围低价盘为主，中心区成交少，因此也间接的拉低了广州均价。
此外，相对于广州仍然需求甚大的住宅市场，广州的供地仍显不足，供地的数量及面积，也会直接影响今明两年的楼盘上市。
根据资料显示，截止到2017年3月，广州全市楼盘库存面积仅588万平方米，不足5万套，消化周期仅为5个月。
与此同时，4月初，住建部与国土部共同发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，被认为将在一定程度上影响2017年全年土地市场走势。
该文件提出，各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期12-6个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

按照文件精神，库存及消化周期较短的广州，是否会一反2016年趋势，增加供地，以解决广大未上车群众的需求？让我们拭目以待。
当然，即使今年真的完成土地整理，增量供应上市，影响的也应该是2019年以后的楼市。作为长效机制，在近期可能看不到明显的变化。
2
从2015年起，从化的土地供应均为0，如果不考虑其他供地渠道，从化的楼盘可能处于有出无进的阶段。尽管过往从化作为广州的后花园，一向是大型楼盘的主要供应者之一，但如果供地减少，从化的楼价在现有基础上，是否会因为供求紧张，而在现有基础上继续上涨？
3
如前所述，广州拍地数量主要集中在郊区，但中心与外围资源又如此的不平衡，靠近市区的少量地块难免吸引更多的关注目光。从数据可以看出，这两年的拍地”网红”是荔湾区广钢新城，以及海珠区石岗路附近广纸地块。

图片来自网络

在2014年初及年底，广钢新城地块均有大量出让，楼面均价在1.4-2.3万左右。而到了2016年底，几乎在同样地块拍卖，价格则已经是粗暴直接的翻番节奏~
2016年11月25日地块出让情况

图片来自网络

广钢新城部分出让地块及建成楼盘一览

价格为楼盘在当月所售均价

与广钢地块类似，一江之隔的海珠区广纸地块（近石岗路）也有一年半翻番的记录。在2015年9月，雅居乐以楼面价23185元/平取得石岗路地块，而到了今年2017年3月29日，附近地块由时代地产以55437元/平方米楼面价竞得，溢价率219%，含配建44100平方米。地块总价约20.4亿元。这一楼面价刷新了广州市内的楼面价格新高。
2015年同年，广州土地市场也拍出了其他相对的“靓地”，如荔湾区百花香料厂地块，和番禺市桥地王，我们可以一起参考看看，当初土地楼面价与目前建成楼盘的价格比较：

以上价格为房产网站的参考预估价格，及未考虑楼盘自身成本等因素造成的价格差异
从以上数据可以看出，如果在拿地较为廉宜的2014/2015年，拿下地价合适的地块，在2016年开售，收益率还是很不错的。而以2016年底的价格，参考之前的房价/土地比，那房价就要去到6-7w了。可见拿地价格对房价影响之大。
结语
由于地王效应对房价的利好，以及前述的当前的土地供应总体受限，部分解释了近年房价上涨的原因。根据其他城市的过往数据，也表明土地出让会带动周边房价的增长，甚至在某些城市，会出现供地更多的板块，房价相对涨幅更大的现象。甚至蔓延到二手房的领域。
确实，我们可以从广州的二手房价增长率热力图看出这个趋势：

广州2016-2017年二手房房价增长率热力图，南沙，天河，从化，增城领先。
如上所述，在供地较多的南沙、从化、增城等郊区出现了领涨现象。但由于广州比较明显的市区资源集中的不均衡现象，以及中心区交易主要以存量二手房为主，天河区也有较大上升。
作为一个幸福的大家庭，广州各区各有特色，又密不可分。每个因素政策的影响，既会对各板块有个性影响，也会有共性变化。当土地成为稀缺资源，如何深刻理解城市发展分布，预期市场供求关系，企业进行拿地定价，升斗小民安身立命，都还需要我们不断的思考及尝试解答。

原发表于 红设计微信号
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