前两天，接待了一对老年夫妻的咨询。男的今年82岁，女的76岁。
他们说，多年前，他们夫妻俩凑钱买了一套电梯公寓小户型的房子，想到夫妻俩年龄越来越大，电梯公寓虽然面积不大，但是上下楼方便，何况夫妻俩都是退休在家，两个人的工资加在一起也就几千块钱，也买不了大房子。就这样加上儿子大家一起将就住着，一家人也其乐融融。后来儿子结婚又有了孙子，感觉房子太小不够住，于是老两口就把自己的房子卖了用来交买新房子的首付，儿子儿媳每月交新房子的按揭贷款，就这样换了一套更大的三居室的房子，新房子的房产证上产权人名字是儿子和儿媳。当时老两口还多了个心眼，让儿子儿媳写了一个情况说明（我还真挺佩服这老两口的法律风险意识），写明这个新房子是老两口卖了他们自己所有的房子交的新房子首付，并且写明这个新房子老两口有优先居住权。
问题来了，现在儿子儿媳因为一些问题两人闹了矛盾，儿媳妇搬出去几个月不回家。而因为孙子读书的事儿子儿媳又把这套新房子卖了在市中心买了一套学区房。前几天儿媳妇的父母来成都找到老两口说他们的女儿不应该出去，老两口感觉亲家两口子言下之意是老两口应该出去……
现在老两口咨询律师：老两口该怎么做才能保护老两口的居住权？更重要的是，老两口不想儿子儿媳妇离婚，想用房子留住儿媳妇。那么怎样做才能让儿媳妇不离婚呢？更重要的是老两口不想房子分给“外人”。只要儿子儿媳不离婚，老两口百年后这个房子就是他们的或者是孙子的。
关于这些问题，婚姻家庭顾问律师都会一一给你满意的解答。
公众号《小玲律师说婚姻 》在2020年8月21日发布的题为【《民法典》“居住权”，对买房、卖房、租房影响有多大？】文章详细说明了居住权作为一种用益物权，是一种绝对权利。
民法典物权编专门增加规定“居住权”，让年轻人“居有其屋”，老年人“老有所依”。
“居住权是民法典新增加规定的一项新型用益物权，也是具有人身属性的人役权。它具有独立性和直接支配性，即居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。租别人的房子，也可以过得安全、稳定，不会朝不保夕。”
其实，居住权是一个古老的法律概念，罗马法就有明确规定，设立居住权，需要两个条件：
1、双方书面约定，一般包括居住的条件、要求和期限;；
2、需要到房管局登记。“居住权”这一概念在国内提出已经有几十年时间，但因备受争议并未落地。
“没有登记，则不产生居住权。那些设立了居住权的房屋，其自由处置是受到限制的，在房屋交易过程中可能会遇到一些法律障碍，即虽然交易的房屋可以办理不动产权证的过户登记，新房东也不能赶走依合同约定，或者依遗嘱方式居住的居住权人。”
法律依据：
民法典第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
第三百六十七条规定：设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;；
(二)住宅的位置；
(三)居住的条件和要求；
(四)居住权期限；
(五)解决争议的方法。
《民法典》第三百六十七条规定 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所；(二)住宅的位置；(三)居住的条件和要求；(四)居住权期限;(五)解决争议的方法。
第三百七十一条规定：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
居住权可以通过订立书面合同的方式或者遗嘱方式进行设立。 《民法典》第三百六十七条规定了居住权合同一般应当包括的条款，姓名或名称、住所、位置、条件和要求、期限、争议解决方法，但并非强制性条款，当事人可以根据实际情况自己进行增减。
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