方子耀，来自资产管理部，进入公司约3年的时间，一名资深的合同哥（经常跟各种合同打交道），表哥（制作各种表格），目前在集团资产管理部担任不动产项目的项目经理。
作为项目经理，就是要跟不同的干系人进行对接。目前对接部门，最多可以达到6方，针对项目的购入、升级改造，这类问题最多。对内需要沟通业务部门、集团财务、集团法务、对外需要与信托公司，运营商、委派第三方的印章管理公司、销售中介，加入与销售中介的沟通目的是为了防止中介为利益造成违规，其他政府部门来查。作为项目经理，其中60%的工作都是沟通工作，40%的工作才是如审批等实操的工作。
最开始来泛华，跟潘总工作，隶属于集团战略发展部，从事资本市场的业务。工作期间有成功发布产品，为公司带来利润，如定增基金等。同时其他的也研究过，最终因为各种原因没有落地的产品，取并购基金等。后来部门合并，依然是资本市场的业务。在以前的工作中有两个感受：首先是比较系统化，市场化，产品流程和相关信息都比较公开，发布的定增私募基金，都是标准化的模板，只需要修改对应的风控条件、投资收益等相关信息即可。最后通过第三方管理机构发出。其次，做资本市场比较规律，定增就是投股票的定向增发，工作时间跟股市保持同步，最多是收盘后做一些统计，上下班时间也是比较规律，加班时间比较少。
做不动产业务中的转型与成长
做不动产业务，从原来的标准化向非标准化延伸，说实话当时心挺累的，以前的工作就是看别人发出的产品案例，得过金牛奖的私募管理机构，很多信息自己来想，前3个月还是有些不习惯，所以就每天加班学习。为了达成目的，通过什么方式、配合什么资源来做都需要自己去思考。刚开始3个月基本每天加班，看其他东西。
做不动产项目面临2个考验：
第一是思维习惯的缜密程度。
当时去深圳第一次跟运营商收资料，碰到很多问题，现在想想也是很简单的事情。当时自认为心思也算缜密，将所需搜集的资料进行罗列明细，然后一样样的打钩对照，然后进行收集。但是在返程的路上跟领导汇报的时候，还是出现了问题，有关运营商私下活动的买卖收据和凭证类信息没有搜集到位，跟业主私下签订的协议等等。当天晚上8点多坐动车往广州赶，还受到领导的批评，这些私下的活动你应当让对方提供凭证，不能提供凭证的应当打印出资料进行盖章确认。通过这个事情，我也反思了不同业务之间的差异，从这个事件当中，也告诉自己要多去思考，从不同维度，从中台、前台、资金方（央企）思考需要什么资料，罗列交易架构，搜集资料时如何获得运营商的支持等。
第二是要学会与人打交道的技巧，获得对方的支持，促进项目的推进。
目前跟进了12个项目，在这里面很需要与人打交道的技巧，从业务的角度来看，运营商和信托公司天生就有一些分歧，运营商就是去博高收益的利润，而信托公司重点在于不违规、不出风险，如果可能涉及到违规，哪怕不做这个单，也不会冒险去合作，在这其中就要思考如何促进各方形成合力。而我们采用的模式是：运营商的资金作为劣后资金，我们的资金为夹层资金，信托的资金为优先级的资金，通过这样的模式去杠杆更多的资金来促进项目的完成。而在这个过程中，我们的优势对于运营商相当于品牌的背书，能够帮助运营商获得更大的资金杠杆。而对于信托公司，我们有提供他更多资金收益的渠道，这两个要素促成我们在夹层当中获得最大的收益。
面对这样的矛盾，运营商开始的时候就不太爽，原因是体制的不同，造成处理方式的不同，同样一份资料可能在运营商半天就搞定了，在我们这里我们要逐层进行风险的把控，可能就需要1天的时间，而到了信托公司，审核需要3天的时间，从立项到放款最快要2个月的时间。在这其中，我把跟运营商的定位在商业合作伙伴的角度，通过帮助他们来找出问题，审核法律方面的漏洞，也让运营商理解体制的不同。
拿一个真实案例来说吧，我们有一处物业的商铺租户是真功夫，真功夫的租期是到2022年，由于物业的变更给真功夫给予了补偿，但是在补偿之后，如果中间退租，这笔钱怎么收回来，这个事情运营商思考的还是比较简单，法律上也是有漏洞。虽说是项目中的一个小事，但是也是值得的。
同时也我们也会发掘不同运营商的优势，整合与配置相对的资源，在不同的项目中，为运营商提供建议或者帮助对接资源补足运营商的短板。比如有些运营商的清户经验丰富，就会把这些经验介绍给另外的运营商，通过这些事情也让运营商越来越理解我们，支持我们。
而信托公司开始的时候认为运营商过于鲁莽，风险意识不强，但是后面经过中间的沟通，信托公司看到运营商贴近市场，很会赚钱，懂得如何将物业进行升级、改造进行赚钱，引入哪些流量能带动物业的升职，就接受了这样的合作模式。
我的工作的一个职责是项目审批过程中的风险隔离，在审批过程中，不只是说行与不行的问题，而是要给出解决方案。在谈论项目的时候，不但要保持与一线的沟通，更要走进一线通过数据进行再次佐证。
【精英会】聚焦精英之集团资产管理部方子耀
投融管退
不同产项目从整体来讲，分为投、融、管、退。
投的环节，分投前和投后，投前进行资料审核、项目进调、项目可行性分析、当地政策，汇总各式审批表，然后汇总相关资料，发起上会，会议通过后，项目进行后续的启动。投后环节进行工商变换，签订合作框架协议等事项。
融，项目需要资金，这些资金就是子弹。劣后的资金是运营商提供，我们提供夹层资金，信托公司提供优先级资金。在收益上，运营商最关注浮动收益，往往拿的是浮动收益的大头；我们夹层资金收益分为：固定收益+浮动收益，其中固定收益用于承担资金的成本；信托公司主要拿固定收益和一部分的浮动收益。
管，如清户、分证、招租等流程，在这一系列的环节当中，都需要花钱，所以就需要对每个阶段的落地执行情况和资金支出情况进行一系列的管理。
退，就是退出项目，进行资金的清算，分配收益。
以上就是结合我的工作内容和工作经验为大家带来的分享，期待与大家多多交流。
通过方子耀的分享，相信你对于不动产业务有了初步的认识，如果希望进一步交流，也欢迎互相勾搭。
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