买房还是租房？可能会有人肯定地说，当然是买房啦！但也有一些小伙伴会说，算算一年房租才几万块，我租个60年也差不多跟房价一样了，租不就行了，还干嘛费劲攒首付买房呢？
有第二种想法的小伙伴，你们可能忽略了一个因素，那就是通胀效应。
所谓的通胀效应，我们并不陌生，就是物价随着时间的推移，会持续上涨，同样的货币不能购买等量的物品。
那么，房租是以怎样的速度在涨？对于我们是否买房或者判断当下房价是否有泡沫能提供什么依据呢？
今天我们就参考北大许远老师的分析数据和相关研究结果，来讨论一下房租和房价的问题。
首先，我们先来看看许远老师给出的结论：
第一，大城市的房租是增长很快的，今天看起来便宜，未来会很贵；
第二，由于房租的快速增长，当前的房价相对于房租其实是很便宜的；
第三，房价里包含了未来的所有租金，能够帮助你对抗通货膨胀；而租房是要承受通胀风险的。
一、大城市的房租快速增长
根据许远老师在《香帅的北大金融学课》中提供的数据，可以看出2010-2016年，一线大城市房租每年的增长速度达到了6%以上，其中，最快的是上海，达到了11.2%/年。
图：北上广深房租年增长率（2010-2016年，单位：%）
然而，同一时期的CPI增长率是2.6%，主要是因为没有把房租这个指标放进去。
另外，根据统计，二战之后的70年里，发达国家大城市的房租增速每年也在6%以上。
如果按照这样的房租增长速度来计算，如果租一辈子房子的话，有可能你会发现最后已经付不起房租了。
假设，以北京为例，北五环边上的两居室，60平米，月租金6000元，每年涨6%，也就是说明年涨360，后年涨380，看上去不是很多，但是70年后，租金是多少？用计算器或者EXCEL计算一下，你会发现月租金达到了334,000元，年租金要401万元。这仅仅是房租哦！
但是同样的地段，60平米的房子，总价现在约为420-450万左右。
那么，房租为什么可以涨这么快，是否具有可持续性呢？
许远老师也给出了两个理由：
理由一：房租的上涨，是由租房市场来决定的。由于房屋的属性是不可移动的，区位确定的情况下，供给是刚性的，而需求也是刚性的。
理由二：根据恩格尔定律，随着人们收入的增加，人们用在食品、服装等基本消费品上的支出比例在下降，而用在居住、旅行、娱乐等方面的支出是持续上升的。
根据上述两个理论以及发达国家的经验，可以推断出房租的持续上涨是必然的。
二、买房还是租房，我们来算笔账
还用刚才的例子来看，年租金7.2万，而房屋售价的均值是435万，在这种情况下是租房便宜，还是用30年的房贷买下来便宜呢？
看上去，房价是租金的60倍，好像租和买性价比差不多。但是仔细算算，你可能就不会这么觉得了！
如果30年都是租房的话，年租金增长6%，那么30年的总租金是569万。但是付了这569万，你依然没有房子，还得继续租。
而如果是买的话，情况如何呢？
假设你辛苦攒下了30%的首付，用公积金贷款买房，贷款30年还清，首付加房贷一共605万元。这个支付的总额是房租仅多了36万，如果按照现值计算，那么差别会更小。
假设不是公积金贷款，而是商业贷款，差别会很大吗？仅仅差不到50万左右，而且随着利率降低，我们需要支付的利息也会进一步减少，而房租并不会减少。
买房的情况下，你付清房贷之后，房子就是你的了，之后就没有现金支出了。而且，30年之后的房屋总价，至少也在千万级别了。
这就是买房和租房的真实差距，你是付钱在消费还是付钱在买资产！
这个计算过程，也展示了为啥一线大城市的房价一直持续上涨，即使有政策调控，也没有太大的降幅，就是因为买房背后的财富效应和抗通胀效应很强。
大家实际上是看到了未来房租的高增长，提前反应到当前的房价上了。
三、买房的抗通胀属性
简单来说就是，买房是提前把未来多年的房租上涨和通货膨胀的风险给买断了。
根据许远老师提供的数据，第二次世界大战以来，发达国家的年通胀是4.3%左右，70年间物价上涨了20倍。而房租的上涨速度每年是6.6%左右。
按照这个速度来看，房租是会持续上涨的，如果遇到恶性通胀，那就涨得更快了。
按照实物资产具有抗通胀的属性推断，买房，尤其是首套刚需房，更应该趁早准备了！
基于以上分析和总结，小伙伴们估计已经明白了，为啥房价会涨？尤其是一线大城市的房价看上去很高，但是刚需都在积极准备上车。
那么，你呢？是要抓紧时间攒钱或者充分发挥潜力赚钱买房，还是想着租房也挺好？
END
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