刘可心律师：农村集体土地房屋拆迁评估也是必经途径？

在国有房屋征收中，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》590号令作为基础，就此法律又规定出《国有土地上房屋征收评估办法》在此很明确评估是必经的程序。然而在农村集体土地房屋拆迁当中，法律也有此类规定？评估也是必经途径吗？农村集体土地房屋是否需要评估？今天刘可心律师就此为大家讲解一下。

​国有房屋与集体房屋最重要的区别在于，前者可入市随意交易，随着市场变化而变化；后者则不可以，只能内部村民之间流转、互换等等。在城市规划区以外的农村集体土地上房屋，其房屋本身价值变化波动不大，基本属于重置成新价。因此农村集体土地上房屋法律没有明确规定房屋价值需要评估。

关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知国土资发〔2004〕238号第（十）规定，当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。即在集体土地报批前的确认程序就是完成评估的重要环节。而农村的耕地及宅基地只需要参照省出台的征地综合区偏价就可以。

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​例如：《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十四条规定，拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付 补偿款。补偿 款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和 宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。按照前款规定对被拆迁人给予货币补偿的，不再进行房屋安置或者另行审批宅基地。

依据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第四条规定，宅基地区位补偿价按下列公式计算：

宅基地区位补偿价= (当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安 置面积户均宅基地面积

当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城 市规划等情况综合确定。

房屋重置成新均价，是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体 标准由区县人民政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400～700元/平方米幅度内确定。

户均安置面积，按照100～150平方米控制，具体安置标准由区县人民政府根据当地农村经济 发展水平、农民居住情况确定。

户均宅基地面积，原则上暂统一按0.3亩(200平方米)计算。

第六条规定，被拆迁房屋重置成新价按照《北京市房屋估价办法》(京房地评字〔 1996〕573号)和《北京市住宅楼房估价技术规范》(京房地评字〔1996〕655号)执行。

因此，针对农村集体土地房屋的评估程序基本是类似国有房屋评估程序。但在实践中，其农村房屋评估没有规范，造成其随意性特别严重，大多就是一张纸而已。

​中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中规定，第二条规定，认真做好农村集体土地征收和房屋拆迁工作，确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低，房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。即农村房屋拆迁可以评估，但只作为参照精神执行，也就是可评估可不评估，如需房屋评估，那么也是有被拆迁人自由选择，不是指定评估机构。

刘可心律师在此提醒广大老百姓农村集体土地房屋拆迁评估是可有可无的，如必须评估那么要参照《国有土地上房屋征收评估办法》精神执行，也就是评估机构由被拆迁人自由选择。所以，希望广大老百姓在专业做征地拆迁律师团队的指导下充分利用征地拆迁程序环节，争取房屋补偿利益最大化。