千万不要担心，也不要不屑，先申明哈，所谓大项目不是即将到来的618年中拼单大促攻略，也不是大佬随手封个红包，吃瓜群众一起瓜分个块八毛的.....总之是真真正正的大项目，举个例子你感受一下：蛇口的工业园区、北京天津的污水处理、沪杭甬高速公路......惊不惊喜意不意外？
话说前段时间我不是蠢蠢欲动地对商铺有了一些不成熟的想法，然后就到处溜达cue中介，看看有没有合适的投资机会，结果就是没有结果。一来风险太大，成熟的商业地产基本没机会留给后来人；二来钱包也太瘪，动辄几十上百万的听着就肝疼；三是缺乏专业能力，机会还是陷阱傻傻分不清。
不知道是不是看我求铺心切，中介居然给我安利了一种新模式，大概意思就是，某某地修建大型购物超市，投资人可以按能力认购份额，一两平米不嫌少，几百平米也不嫌多，然后每年商场租金会按比例给你分红，如果你不想要了，还可以把份额转让给别人，运气好还能赚个差价。
居然还有这等好事，莫不是把我当韭菜割了吧？
作为一个理财人，咱可不能吃这种亏，但是听着似乎又有那么几分道理。木的办法虽然心动但更怕上当，于是认认真真问大神，勤勤恳恳查资料，呃，我果然还是太年轻，居然还真有这种操作，就是REITs基金。
REITs基金全称是房地产信托投资基金，顾名思义是对房地产进行的证券化。与普通基金不同，人家不是买房地产企业的股票，而是自己动手做地产。具体来说就是基金公司把普通投资人的钱搜集起来，积少成多去投资房地产市场，不是做股东而是自己直接操盘搞项目，有点类似以前的众筹创业。
REITs基金投资的不是普通的居民住宅，而是一揽子的商业地产，比如公寓楼、大型商场、酒店、办公楼等等。归纳总结就是：带你一起做包租婆，让你获取租金or经营收益。
REITs基金的优点不少：
首先，它的门槛很低。现在的房价真心贵，像我们这样的五线小城市，随便一个商铺单价都过万了，相比起来，REITs基金简直跟不要钱似的。最近上市的国内REITs基金，我大着胆子投了5000块钱，结果最后认购到的金额也就100多点......这大概是一个普通人能够参与房地产投资的最低门槛了。
其次，它能提供稳定的分红。REITs基金有一个硬性规定——每年要把公司账上的大部分现金拿出来分红，比例一般在90%以上。只要能赚到钱，大家就一起吃肉喝汤分享革命果实，比起很多不分红的铁公鸡简直不要太贴心。根据历史记录美国的权益型REITs在1980——2020年的40年间，平均年化收益率达到11.35%。
其三，分散风险。REITs的投资项目，大多受经济周期的影响较弱，能够产生稳定的现金流，盈利也较为稳定，区别于股票、债券这类受经济周期影响较大的资产。当股市、债市大跌的时候，REITs受的影响比较小。
其四，好变现。如果你不想要了，可以随时卖掉。
其五，专业。REITs基金投资的房地产项目，是由专业机构进行管理的。
虽然优点不少，缺点也是有的。
首先，不是完全没风险的。市场不好的时候，也有亏损的可能。去年疫情期间，经济不景气，好多REITs基金就出现亏损。市场不好，接盘侠也少，不一定能及时套现。
其次，收益不会太高。参考美国历史平均收益率是10%，国内最近上市开放申购的REITs基金，大部分机构预判的收益率是6%，总之相比股市动辄来个涨停还是有差距的。
以前如果你想要投资REITs基金，只能通过购买QDII基金进行参与，当然如果你有香港或者海外账户的话也可以直接参与。我自己是对于海外市场感觉有点懵，好在国家也没让我等太久。今年5月31日国内首批9只公募REITs基金新鲜上市。
不过这批公募基金和其他REITs基金又有所不同，人家不投商业地产，投的是基础设施，比如铁路、公路、机场，产业园等等，投资占比80%的是水电气热、仓储物流、交通设施（收费公路、机场港口）、其他（污染治理、信息网格、产业园区）。也就是说这些资产收的租金、过路费等等，都会分钱给你。虽然升值空间不如商业地产，但资产贬值的风险也小很多，毕竟是第一批优中选优的项目。
我个人是比较看好的，所以第一时间去申购，结果第一天就售罄，只给了一丢丢的申购份额，可能大家都喜欢集体抱个粗大腿。风险也不是没有，国家政策的变动，具体的经营管理，突发意外变故等等都可能会遇到，所以这并不是稳赚不赔的投资品，一旦上市价格也会像股票一样上下波动。
如果有感兴趣的小伙伴错过了申购期，也可以等它正式上市以后通过股票账户进行买卖。只是购买之前，务必要在手机APP上签署基础设施基金风险揭示书，否则是不能购买的。如果你追求想象空间，可以考虑仓储物流和产业园，如果你追求稳定，可以考虑高速公路、垃圾发电或者污水处理。
投资有风险，入市需谨慎。文中所提到的收益，不是历史收益就是预估收益，也就是未来收益并不是确定以及肯定的，甚至还有亏本的风险。如果你是一个稳健投资者，不追求高收益，想要降低组合的风险可以考虑；又或者是像我这样的喜欢把鸡蛋打成蛋花，用点小钱去满足一下好奇心。作为一个理财人，投资赚钱固然很开心，但是拓宽眼界，体验新事物,发现新机会同样也很开心。
祝大家财源滚滚！
作者简介：白水，本文是第204期《高手在民间系列》文章。
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