原创： 威廉三
在《加拿大房东的十大流派》里，我们讲到：一个房东的起步，多数始于自住分租派。上一篇算个总论，今天我们就展开讲讲自主分租派。
（一）法规
第一，分租房在多数地区是不合法的。在大多伦多地区，大部分的房子都是单家庭住宅（Single Family Residential），是不可以分租给租客的。
具体来说，在多伦多市，只有Old Toronto，Etobicoke和York三个区可以合法分租，但North York、Scarborough和East York这三个区不可以。在其他华人常投资的地区中，Richmond Hill，Vaughan，Markham，Brampton, Mississauga不允许分租。Aurora，Newmarket， OAKVILLE， WATELOO等地方，分租也需要合法牌照。其他市镇可以咨询本市府。
第二，分租的牌照申请。以多伦多市为例（BY-LAW No. 446-1999），将分租屋称为Second Suite，Residential Zoning的房子， 必须是独立屋、半独立屋和镇屋， 符合安省建筑规范和防火条例。必须向多伦多市政府申请牌照。建成5年以后的旧房。这里可以看出，Condo不允许分租，0-5年的新房不允许分租。
看到这里，想做自住分租流的心已经凉了半截。但下面还要告诉你：1）每年牌照费500-1000，what？2）申请时间需要半年到一年，what？what？3）符合ontario building code和fire code，要额外增加5万装修改造费用，what？what？what？你的心估计已经全凉了。
以上讲的都对吗？都对！
但你转念一想：不对呀，我见到邻居二狗，自住房分租也没有什么牌照，干的好好的，啥事没有啊？那我只能说，你只看到表象，真正的魔鬼都在细节里。下面我们就来挖一挖这里面的门道。
（二）实操
1、例外。几乎很少有人知道，法规（By law）有一个例外，在Brampton,Mississauga等不允许分租的城市，如果该房屋在1995年11月之前建成，并且此之前，地下室一直被用来作为独立单位使用，则可以得到分租豁免。
2、买有牌照的房子。如果你买的独立屋、半独立屋或镇屋已经有secondunit的牌照，那恭喜你，可合法分租，只需要每年续牌即可。
3、民不举、官不纠。其实，这一类才是自住出租派的主流。想要完全合法合规地做个自住出租派的房东？难、很难、非常难！所以，绝大多数房东都是游走在灰色地带。只要没有人举报和政府稽查，无论华人还是本地人，都在做着自住分租的生意。
4、模式。自住出租派主要有三种模式:
1)房子有分门出入，Secondunit或者地下室有独立的厨房、卫生间、卧室，房东住楼上，租客住地下室。
2）房子没有分门出入，房东和租客共用厨房和（或）卫生间等区域，房东使用多数面积，房客使用少数面积。
3)房东住一间或者地下室，其他多数面积出租给一个或多个租客使用。
有人一定觉得第三种模式太奇葩，可是这是租金收益最高的一种模式。前一阵子在朋友圈和各种中文网站公众号疯狂转发的文章《多伦多小哥32岁坐拥10套房，他是怎么做到的？》，其中的印度小哥就是这么起步的，买下一套地铁旁的平房，自己住地下室，把楼上租出去。当时屌丝们纷纷吐槽印度小哥吹牛忽悠，作为深度怀疑论晚期患者，我好奇调查了印度小哥的背景资料，可以负责任地告诉大家：他说的全部是真的。看来人还是要有梦想滴，万一实现了涅。
当然，这第三种模式房东的生活质量是最低的，需要房东根据具体情况评估收益和代价。毫无疑问，第一种模式是华人房东自住出租派的主流模式，所以我们主要分析这一模式。
（三）落地
理论和模式再好，要落地变为现实，还有许多路要走。
1、地点社区。不是所有的地点都适合自主分租派的房东，这一地点必须要同时满足两个基本条件：一是房东自住的需求；二是分租租客的需求。
房东自住的需求当然因人而异，但大体上脱不了华人的族裔特征，比如华人聚居社区、工作交通、生活服务、子女上学等。目前，大多伦多满足华人自住需求的地点大体集中在多伦多、万锦、列治文山、奥若拉、纽马基特、皮尔区、杜林区等（排名分先后，按人口数）。
要满足分租租客的需求的地点，由于分租租客群体的收入水平一般较低，以年轻人为主，导致以上提到的自住地点中，适合分租租客要求得地点大大缩小，万锦、列治文山、奥若拉、纽马基特等，很难满足分租租客的要求。
其实在我看来，自住分租派的最理想地点只有一个：多伦多。
其他GTA市镇或者适合自住但不适合分租，或者适合分租但不适合自住。具体到多伦多适合自主分租的社区，大体上集中在西至Dufferin，东至Markham road，南到Eglington，北到steeles的狭小区域。再从这里面选房选筹，就是更加细节的操作手法了。
2、房屋特点。自主出租派想要成功落地实施，第二个关键点在于房屋类型。根据我们提到的第一种模式，房子要有分门出入（或可改造），地下室要有独立的厨房、卫生间、卧室（或者可以改造厨房和卫生间，在成本可控的前提下），房东住楼上，租客住地下室。
结合加拿大的具体房屋类型，比较适合的房型有平房（bungalow）和后复式（back-split），因为这两种房型一般都有分门出入。二层楼（2 storey）有的也有分门出入，但绝大多数分门，没有直通地下室的楼梯，即使实施改造，也大大提高了成本，因此要精确选择该类房型中合适的室内结构。
3、房东素质。不是所有人都当得了自住出租派的房东。首先，加拿大的房子基本都是木质结构框架，隔音效果不太好，如果你是个重度失眠症或者噪音控，租客的各种声音你要忍得了。其次，房东和租客即使分门出入，还是有可能涉及共享和合作事项，比如洗衣房、车道、后院、暖炉、热水炉等，需要房东的协调沟通能力。再次，毕竟是两个家庭同处一个屋檐下，作息习惯、生活方式、文化冲突等，均需要房东和租客相互配合。
（四）风险
1、税务风险
加拿大税法规定，自住房（principalresidence）资本增值免税。但自住出租派如果处理不好，将来卖方时可能要交一大笔资本增值税。要利用自住房资本增值免税待遇，有以下几个条件：1）出租比例小；2）不能为了出租而进行重大的结构改建；3）不能提取过折旧（CCA）；4）主要住宅的首要用途必须是自住，而不是用来赚取收入。
我们提到的第三种模式，房东自己只住一间，其他房间从楼上到地下室全部出租，这种房子已经失去作为“主要住宅”的资格，将来资本增值很可能不能免税。
2、防火风险。
木结构房屋，火灾风险是最大的风险。防火规范必须有进口和出口两个通道，以防失火时一个通道被阻，还可以从另一个通道逃生，如果没有直接通向外面的出口，窗户必须至少有0.38m2；每一层楼都需要安装烟雾报警器，卧室外必须安装一氧化碳报警器；second unit与房屋其它部分之间应有防火隔离，如30分钟等级的防火墙等。房东需要经常关注和检查租客煤气炉、大功率电器和吸烟等问题。
3、举报风险
目前自住出租派的房东，真正完全合法出租的不多。如果邻居举报，市政府、消防局和税务局都有可能过来检查和要求整改，一般这样出租生意也就做不下去了或者要付出很高的改造费用。因此，处理好邻里关系和租客关系，尽量不要影响到邻居的利益和生活状态，是降低举报风险的必要措施。
（五）细节
1、水电气费用
一般有两种处理方式：一种是水电气费用包在月租金里面；另一种是租客另付水电气费，比如租客付1/3，房东付2/3。有经验的房东多数会将水电气包在月租金里，原因在于租住地下室的租客一般预算非常紧张，一个flat rate会让此类租客更好地控制预算。有的租客就是会发生水电气比上月多了50块，就支付不出的情况。至于，如何协调租客在flat rate的情况下，合理节约地使用水电气，房东们就八仙过海、各显其能吧。关于网络，一般建议由租客自己单独安装和自行支付网络费用。
2、车位
不要小看了车位的作用。没有租客的停车位，有车的租客就不会租。或者不能并列停车，房东或租客经常需要挪车，不胜其烦。因此，在选房的时候就要关注车位的状况或者改造的余地。
3、公共空间的使用。房东和租客的公共空间或者共用设施，比如洗衣房、车道、后院、暖炉、热水炉等，在出租之前，需要房东和租客提前详细界定双方的权利义务。另外，涉及铲雪剪草和垃圾处理的工作，最好也提前约定好。
4、宠物。无论是房东，还是租客养宠物，均涉及到宠物的管理问题。一方面是宠物伤人和破坏财物的危险，另一方面是宠物对日常生活的影响。
总结一下，自住出租派目前的状况是：法规要求难达到，实操运作有技巧，落地模式要选好，风险规避很重要，细节处理不可少。
自住出租派，只是迈出了万里长征的第一步。
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（威廉三，2019年4月23日夜）
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