加拿大房东的十大流派之三：公寓condo派 L#130

加拿大房东的十大流派之三：公寓condo派 L#130

原创： 威廉三 威廉十号 

在《加拿大房东的十大门派》里，我们提到：Condo房东的一个特点，也和武当派太极拳一样，以静制动，以柔克刚。正合了武当派道家的“无为而治，道法自然”。

（一）“一年一度”大法

Condo派的元老中流行着一种绝世神功，三哥给冠名为“一年一度”大法。

假设你现在30岁，想60岁退休。你每年买进一套condo，每年前进一度。到你60岁退休时，经过30度春秋，你就买了30套condo。然后，从60岁开始，你每年卖出一套condo，每年退一度，到你90岁的时候，把所有condo都卖光，所有贷款全部还完（租客帮你还清房贷）。假设每套condo价值50万，经过30年出租和还贷，即使房价一分钱不涨，你到60岁退休时将享有按现值计算50万/年的退休金。太美好的退休生活了，做梦都会笑醒啊。

不要笑。这是可行的，而且有人已经提前完成了。

当然，房价是不会不涨的。我们来粗算一下，即使按照最保守的每年2%通胀率计算房价上涨，现在一套down town的一室condo在50万，经过30年， 50×（1+2%）30=90万。届时每套Condo至少也值90万。此时你的贷款，租客已经帮你还完了。更重要的是，你每年卖一套，在你90岁时候卖完最后一套，你可以将资本利得税降到很低。这样的一个年轻房东，用30年长大、用30年买condo、用30年卖condo，走完房东人生的90年，是不是很完美的一个计划呢？

很快有人发现这里的关键问题：钱从哪儿来？首付和贷款从哪里来？

三哥认为，炒房的秘诀有三个关键要素：资金、房子和时间。筹到更多的资金，买到更多合适的房子，持有足够长的时间。让两个催化剂发挥作用：复利和杠杆。但这三个关键要素一样重要吗？很多人一定告诉你，都很重要啦。大错！特错！真正的职业炒家只有10%的时间用来选房子，剩余85%的时间精力都在做一件事——搞钱！搞钱！搞钱！市场上从来不缺值得投资的好房子，在职业炒家眼里简直遍地是黄金。但是，没有钱啊！房产投资本质上是一个高资金门槛的游戏，搞定了资金就成功了一大半。可我是屌丝哪来的钱啊？其实答案只有一个字。扯远了，还是先回到我们房东小白的路上吧。

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（二）Condo和House房东比较

condo房东的核心特点就是一个字——“省”。

 ——威廉三

1、“省钱”。相比购买house动辄百万的资金体量， condo多数只需要几十万的价格，明显“省钱”。但这里面要澄清一个总价和单价的区别。Condo总价低，但如果计算尺价，单价往往是高于house的。

 2、“省力”。每一个house都是不同的，前庭后院、外墙内饰、厨卫卧室、变化万千，所以叫千人千面的house。一个楼里面的condo户型确定后，差别也就是楼层、朝向和内饰而已，所以叫千篇一律的condo。因此，购买一个house是辛苦的，看房100套、套套皆不同、选房三个月。购买一个condo是省力的，地图选个楼，间间差不多、定房分分钟。

 3、“省心”。house房东管理着几千平尺的大房子，前院后院、楼上楼下、剪草除雪、屋顶地下，不胜其烦。condo房东只需管理几百平尺的小小空间，只管屋里、不管屋外、康乐设施、优哉游哉。

4、“省险”。相比house房东，condo投资小、维护少、租金好、房价波动低，总体风险低。但风险是一把双刃剑。一面剑刃是损失，一面剑刃是收益。风险低的另一面，往往也代表收益低。因为condo代表刚需，house代表改善。

三哥总结一下：condo房东如家里狗，house房东如荒野狼。condo房东如笼中鸟，house房东如空中鹰。condo房东选择的是规律、稳定、秩序；house房东选择的是变化、效率和创新。你是选择做家里狗，还是荒野狼？你是选择稳定和秩序，还是选择效率和创新？你是愿意顿顿吃草，还是吃一顿肉饿几天？天堂向左，人间向右。没有一派房东适合所有人，适合你的就是最好的。

有好事者一定会问：有没有一个办法，有时候做狼，有时候做狗，有时候做鹰，有时候做鸟？既能得到肉吃，没肉的时候吃草。既能有稳定和秩序，又能有效率和创新？

有的。

（三）房产组合军团

大家都下过象棋：帅士相、车马炮兵，马走日、象走田、车走直路、炮打翻山，各兵种共同组成了一个军团。如果，将你的房产投资组合类比象棋军团的话，Condo就是卒兵，Townhouse和Semi-house就是车马炮，各类house品种就是帅士相。这样形成军团作战：总价低、流动性强、抗跌性好、风险小的Condo品种负责稳定和秩序；Townhouse和Semi-house负责冲锋陷阵，兼顾租金收益和增值收益；而各类house品种是最劳神费力、不动如山的底仓，可以牺牲部分租金收益，而关注土地稀缺、改建翻建、洼地轮动、社区重生等增值收益，押重注、赌升值。你的房产组合军团，既能在搏杀中吃肉，又能在守成时吃草；既有稳定和低风险，又能兼顾效率和创新，集团作战、所向披靡，工业化的车轮轰隆隆开起来了。

话说，这世界上有一种人张三，一生求稳，你给他30万，他会选择无风险或低风险，每年只增长5%，十年后他会给你拿回来50万。但还有一种人李四，他愿意去冒风险，“若一去不回，便一去不回”，你给他30万，十年后也许一文不名，但也许会给你拿回来300万甚至3000万。如果你是天使投资人，会选哪一种呢？

答案当然是：我想两个都要！

如果，我可以拿出两个30万。一个30万给张三，另一个30万给李四。既有稳如泰山的步兵，也有搏击长空的特种兵。这样的房产投资组合，就可以兼顾稳定与风险，租金收益和增值收益。所以，如果你的房产投资军团里，只有condo一个品种。那三哥只能说你的剑有点钝了，守成有余，进取不足。

（四）Condo管理费和折旧

1、Condo管理费

Condo相比house，省力、省心、省钱。但凡事皆有代价，这个代价就是管理费。管理费的计算公式是：住户的实际使用面积(不算阳台)x分摊到每尺的费用$/sf，车位和Locker另付。主要包含以下费用：

1）日常运营费用(Operating Fund)，具体又分为以下几项：

a.各种Utilities：水、电、气、照明、电梯、空调、水泵等；

b.各种服务人员的工资：保安、清洁、垃圾清理、洗玻璃，电梯、电话、空调等设施的日常维护；

c.共用区间和康乐Amenities设施。健身、泳池、会议室、停车场等费用。

2）储备金(Reserve Fund)，用来支付Condo的各种资本支出：

a.电梯修理、走廊地毯地板更换、门锁更换、标示的更换、设施设备更换维修。

b.Reserve Fund调拨的钱，是直接来源于Operating Fund的。具体调拨多少，要根据政府每3年强制做的Reserve Fund Study和实际需要来决定。

2、condo的折旧

房地产其实是分为两块：一块是房，一块是地。房子每年都要计提折旧（Capital Cost Allowance），每年计提4%。而土地是没有折旧，没有折旧，没有折旧的！Condo相比house，基本没有土地。这里有一个细思极恐的问题：

一方面，Condo的管理费随着楼龄的增加逐年递增，另一方面，随着condo房子本身的折旧，使用价值和投资价值逐年降低。最终，管理费和折旧会吞噬巨大的现金流动性和投资收益率。30年后，一栋condo大楼的归宿会是什么样呢？house可以凭借脚下的土地，推倒重建而浴火重生，老旧condo的最终归宿不容乐观。

管理费和折旧，就是埋在condo房东脚下的两颗定时炸弹。

当一个condo派房东囤积了10套或者20套downtown condos的时候，他其实还有一个选择，转型做民宿派房东。可以参考《加拿大房东的十大流派之二：民宿派（Airbnb）》。

最后，还是总结一下吧：condo派房东的核心特点就是一个字“省”；“一年一度”大法是condo派元老的神功秘籍；房产组合军团是兼顾稳健与风险、增值与止损的平衡理论；管理费和折旧是condo派的两颗定时炸弹。

道德经有言：居善地，心善渊，与善仁，言善信，政善治，事善能，动善时。夫唯不争，故无尤。

以此与condo派（武当派）房东共勉。

注：1. 图片均来自网络，若有版权，请联系作者删除。微信号：sullivan999

2. 欢迎转载，转载请注明作者和出处。

（威廉三，2019年5月16日夜）

“房东的十大门派”写起来很累。但如果有人喝彩，我还是想写下去。

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