今年8月，证监会发布实施《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，我国境内基础设施领域公募REITs试开始加速，而近期，沪深交易所以及基金业协会相关规则也相继公开征求意见，公募REITs渐行渐近。
我国基础设施公募REITs的发展空间充足。据统计，仅2003-2017年，中国累计的基础设施投资规模就高达108万亿元。考虑一定的折旧率后，即使按1%的证券化比例计算，转化为REITs的规模也有望达到万亿级别。
中国REITs论坛2020年会主席、国务院参事徐宪平表示，我国标准的公募REITs产品潜在规模应在5万亿元至14万亿元之间，可以撬动3倍约15万亿元至42万亿元的投资。
万亿规模的产品，显然会给市场大概巨大改变。对于在国外成熟市场，REITs具备收入稳定、高分红、高流动性等特征，被投资者作为除股票、债券及现金之外的第四类重要投资品种，在资本市场中将占有重要地位。通过公募REITs引导社会资金投资于具有稳定收益的基础设施项目，满足部分社会资本对于稳定现金分红收益以及较低风险波动的资产配置需求。
而在居民资产配置等方面，公募REITs也有望带来前所未有的改变。我国已进入大资管时代，但行业的普惠性和透明度尚需进一步改善，期限错配、风险收益不匹配、供需结构不匹配、产品同质化缺乏含金量等重点问题仍然存在。
一方面，社保基金、养老金、企业年金/职业年金等，以及大量以养老为目的的保险资金、理财资金，亟待多元化、分散化、长期稳定的可配置资产，以满足其安全性与回报率要求。基础设施REITs项目区域和行业分布广泛，通过对基础设施项目的持续运营管理获取的现金流相对稳定，可预期可持续，提供了跨地域、跨行业、跨产业的具有稳定回报和增值预期的中长期配置资产。
另一方面，我国居民财富持续累积，已产生了对资产配置的刚性需求。但市场仍缺乏稳健的大类资产配置渠道和机会。公募REITs可以有效填补金融产品空白，向市场提供风险收益较为对称、流动性较好、透明度较高的投资产品，为公众投资者参与基础设施及不动产市场投资提供了便利直通渠道；公募REITs通过完善储蓄转化投资机制，将基础设施资产端的巨量股本融资需求和居民财富端的巨量投资配置需求巧妙匹配，使全民共享经济发展成果。
随着国内公募REITs试点工作的正式展开，公募REITs市场存量的不断增大，产品种类也将不断丰富，未来将有越来越多的财富管理机构和个人投资者参与到公募REITs产品的发行与投资中来，从而进一步丰富了我国资本市场资产配置的多样性，同时也分散了居民理财与财富管理的投资风险。
多重挑战待解
作为一个新的赛道，公募REITs的发展显然还面临着诸多的不确定性，内外部的挑战都会让先行者感受到压力。
首批试点面临考验，模式演变影响格局。公募REITs作为全新业务领域，对相关部门和监管机构、企业发起人、投资者和各金融中介服务机构而言都是新的探索，首批试点项目将接受市场全方位考验；同时，公募REITs未来发展模式、路径和机构角色也不是一成不变，证监会、发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》中就提到：“支持探索开展基础设施REITs试点的其他可行模式”。
公募REITs尚存三大挑战
公募REITs试点从无到有，陆续出台的政策指引规则等逐渐建立起了科学可行的制度框架，为REITs试点的成功推出修路搭桥、保驾护航。结合市场交流和实践情况，除了定价问题、税负问题、运营管理问题、二级市场流动性等问题，尚有三大普遍挑战，分别是项目资质规范机制问题、国资转让问题、杠杆运用问题。
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