投资国家中心城市（强二线）郑州的逻辑。

        我们做房产投资需要站在一个更高的维度上去考虑一些问题，我们为什么要投资二线，我们为什么要投资郑州。包括投资重庆，很多朋友还要去成都，贵阳，昆明去建仓。那么这个逻辑在哪里。我想了，其实最根本的一个原因，那是因为我们现在观察整个国家的投资，是从一线城市转向了二线城市。最突出的一个典型的例子，那就是北京上海开始赶人。所有的原因都是因为现在的生产力过剩，对于经济拉动作用不明显，北上的经济增速大家可以看有明显的下滑，基本是和我们的国家的GDP增速一致。  北京上海的GDP这两年一直维持在6%一6.9%左右。也就是说，无论我们国家无论投再多的钱，再多的人才投入到我们的北京上海那边儿去，也不会对我们的GDP增速有任何的拉升作用。但与此同时，我们要看到其一线城市中深圳和广州。他的经济增速非常不错，保持在9%以上。那么这样的话呢，国家还是继续要需要广深吸纳人口和资本以拉升我们的整体GDP。而我们也看到了，与此同时，去年国家有一个新的政策，那就是要打造国家中心城市和都市群。目的只有一个，也就是让二线城市对接上一线城市的经济引擎，这是起到一个经济拉动作用。

    聊聊郑州，这是一个有一亿人口，河南省的一个单核城市。而米字型高铁将在三年后建成，作为中原城市群的唯一核心城市，它覆盖了全中国将近3亿人口，城镇化落后于全国的一个平均水平。无论从哪一点上去讲，我们忽略了郑州这个城市的整体的经济情况和运行情况。我们只是看到了一个宏观数据的报表年GDP平均值不高，那是因为过往是农业大省，是国家的粮仓。而二八定律永远存在，这个城市并不缺资金也不缺活力。但是北方城市最大的问题，那是前百分之十的人的投资意识要远远低于南方城市。也就是代表这个城市的财富集中度是非常的高。

        而且因为河南省地市的购买力导致了郑州这座城市很多人刚需从九十平到一百平左右的房子开始入手，所以郑州的销售是两极分化。基本上是小三/四室的和北龙湖低密度大平层产品这两类最好卖。但是对于其他区域大四房以上（改善盘）这个市场现阶段的认同度不高。但是我们同时要看到一线城市与二线城市。我们就会发现大平层产品是一线和其他强二线城市卖的最好的，那是因为我们都把首房首贷看的无比的珍贵，我们都想利用好我们的这个首付首贷的这个杠杆比率。

      郑州这个城市是被三高阻隔的一个城市。也就是被高铁高速高架阻隔。我们能看到建成三期地铁网的密集程度，过了高铁之后这个密集程度有一个下降。因为地铁建造成本，任何一个城市的主观上他要拉动当地的经济，他必须要考虑的就是成本收益，每跨过一个高速，每跨过一个高架，每跨过一个高铁，这其中所需要的经济成本，几乎是地方政府所不能承受这种。所以我们可以看到任何一届政府他首要的目标，那就是把平整的土地，不需要跨越阻碍的土地，拍出一个高价，拍出N个地王。

      我们想要提前卡位建仓，做到一个价值投资。我们就要看到城市发展他未来的走向。我们能从地铁的远期规划图包括近期的在建地图，能够可以清晰的看出来政府现在在拉动的区域第一个是北龙湖，白沙，经开区向东。第二个是南三环向南，也就是四港联动，郑新路，京广路范围内向南辐射。

        现在郑州整个城市房价的高点，是在北龙湖区域，这是因为顶级的企业，高端岗位三年内会转移到北龙湖的CBD，这是省内顶豪的一个购买偏好。而我们恰恰要回避着最火热的区域，尤其已经超过四万二的楼盘。包括老东区很多是二万五以上的楼盘，我认为这些已经是提前预支了未来两年左右的一个涨幅（今年东区已有不小的涨幅了）。

        而我们看到现在政府重点打造的新城集群。现在就是用地铁的建设来拉动整个市场对于土地的一个预期。那我们也非常清楚地看到政府未来拍地的一个脉络。那就是市区外的南龙湖的地铁房土地不限价，不熔断，而倒逼绕城内房企房价的一个性价比。这也是因为我们本质上看好政府用地铁拉升地价的手段，我们提前入手四环内区域（城乡结合部）的楼盘可以享受到一个超额的利润。

      全国性开发商大举进入郑州，但土地拍卖很少。而现在还是存在供需两旺的这种现状。而我们的市场又是如何呢，至少是在当下我看到的是很多开发商都在大量的捂盘惜售，一是市场限价严重，二是网签限制，银行回款很慢。

        我尽量不用感情色彩去判断整个市场，我也是把一些数据在知识星球里拿给大家看。我想大家也会对这个市场进行一个初步的判断。那么解释了这个市场，现在的数据是怎么样的基础上。而我们想做一些什么，我们怎么买的一些个人建议和规划，包括个人的一点儿感悟的分享。与其说怎么买房子，不如说我们怎么样去设计整个的交易流程怎么样能够做到我们的资产及信贷的最大化。

        我总结了三点，第一个就是公司化运营，第二个是裂变式发展。第三个是融资负债扩张。刚才说的第一点。我们可以从开发商的运营手段来去学习如何进行公司化运营。大家熟知的有大面积低单价流派，有凤变冰流派及周转流。其实开发商也是这样的操盘手法，我们从年报中也会有一定的财务借鉴。例如碧桂园，大家可以看到去年的销售额是最大的一家公司。他的运营模式，就是在远郊的土拍市场拿到足够低足够大面积的土地。静静的等待时间，等待郊区变成城区的那一刻。所以碧桂园也就是通过这十几年的积淀，跃升为我们整个房地产市场新房市场的销量第一。并且因为深耕三四线城市，很多地市的客户来省会就会找碧桂园的楼盘先看作为对比。那我们可以看一下前三名里面的万科的运营模式是什么？万科对外宣称的是情怀，我们绝对不拿高地价，我们是在做品质。而他恰恰做的是凤变冰，万科从来不拿高价地，万科和土地持有方进行联营合作。万科做的是整体的物业管理设计规划包括后期销售的运营。那这样的话相当于就是把一个房子进行了凤变冰操作之后（通过联营，提升品牌溢价）出售给大家。我接下来要说的是彻彻底底的周转流。例如融创，恒大，正商。他们的特长是拿到地之后迅速的把这块土地进行包装发售。有以下几种手法，定向团购，内购，迅速开盘。全款优选购买，迅速的回款。同时也是给我们的普通小散让利。近期恒大的全国楼盘八八折。这都是典型的周转流。他们的精装房子由于他们的流派决定。恒大的固定资产净资产应该是在两千余亿左右的量级，但是它对应的负债是超过了一万亿，也就是我们常说的就是超过了百分之五百的负债率。也就因为这样他才能实现一个快速的增长。恒大集团才是彻彻底底的构建以负债为核心的资产包。

        我们既然作为投资我们就应该分清楚好房子与赚钱房子的区别。我们对于好房子的评价并不是配套完善，并不是周边成熟并不是学区很牛。好房子在我们眼中那应该是会赚钱的房子，应该是未来升值空间最大的房子，而不是现在住进去配套最成熟，最舒适的房子。所以有的朋友问过，xx现在周边配套不成熟，那为什么我们选择这个标的。那我需要给大家说的是哪些区域及楼盘是唯一一个我们可以参照一六年十月的价格。

      我最后再总结下好房子和赚钱房子的研判。我认为完全是应该隔离开的，赚钱的房子并不是配套最完善也不是学区最好，并不是人口聚集度最大的区域。我们需要找的第一是区域洼地，还没有被深耕的土地，确实才有超额利润。第二，是有未来的轨道交通，尤其是地铁的预期。第三，低（零）首付的房子本身就是笋。第四，我们需要做的就是构架一个三维的价格坐标，预估我们未来涨幅。

      预祝朋友们二零一八买好房，买对房，事业生活节节高！

                           

投资国家中心城市（强二线）郑州的逻辑。