自住or投资分离一

自住or投资分离一

住投分离（一）

    不能将住与投分开考虑是很多小白和初级投资人的通病。今天我先谈谈住投分离的第一个方面。

    对于很多刚走入社会的年轻人，或者刚到一线的三、四线人，甚至对于倾其所有购入首套房的人而言，他们的首要矛盾是有限的资金与无穷欲望之间的矛盾，总认为掏这么一大笔钱，总要买个自己喜欢的，于是位置、楼层、户型、朝向、交通、甚至小区环境、配套、开发商品牌都要考虑进去，往往思量许久、反复琢磨，最终却无法出手，延误购买时机。

       也有人认为买房这么麻烦，一劳永逸。于是要一次到位，或4房3厅，或别墅豪宅，下定决心未来不再折腾。

        还有人不过30多岁，到了某处山清水秀之，于是认为自己会在这里养老，担心未来房价飞涨，早早买入一套未养老做准备。

        凡此种种，不一而足，我统统称为“价值毁灭   性思维”。

      北京佟教授让年轻人要“住投兼顾”，我以为如“住投分离”。住投兼顾的道理在于不要在购入自住房时完全以自己的思维喜好为主，而要兼顾市场偏好、兼顾投资思维，以便未来住所升级换代便于出售。

       对于绝大部分首套房购入者，尤其是一线的轻移民，都不具备投资住房的眼光和能力，很多时候连“住”这件事都想不清楚---例如处房情节、外景情节、郊区情节、品牌情节，更不要说兼顾投资了。

       建议首套房购买者，尤其是一线首套房购买者，应该秉持“租房自住，购房投资”的思路

这是因为在资金有限的情况下，其实往往买不到合适的住房，而且此时秉持着错误的购买观念，认为要买大户型、大开发商、花园漂亮、配套齐全，但是有限资金怎么可能买到这样的住宅。此时如果将资金配置到市区低估老公房，或者郊区有交通规划但尚未建成的房子，则资金未来升值的空间要大很多。

        而年轻人则可以根据生活不断变化调整租房，充分体现灵活性。在单身时可以挑便宜的租以便储蓄资本；在新婚时可以挑离单位的小居室租以便节约时间成本；在孩子上学开始时可以租（类深圳）或买（类北京）学区房（投资的早，此时也应该可买的起当地的学区房了）以便满足教育需求。

       如此，既可以让自己的资本获得最快的提升，又可以避免早期购房的失误。在消费效用上可以追求最大化，在资金的利用率和投资回报率上也可以追求最大化。

       有一个例子：雪球上一段描述多伦多买家---法斯科的电脑里有个文件夹，名为“RIP H om es”(意为“安息之家”)，里面都是他们看中过但都没能买下的房子。回顾这段看房史，她说自己一直想找个能长期安定下来的房子，这种想法是错误的。“在今天这种市场上，买家存有这种念头实际是有害的。”她说。如果当时他们不那么挑剔，能买起的就赶紧买下来，一两年后趁着涨价卖出，现在可能已经有了喜欢的房子。“现在到了什么地步呢？我经常开玩笑说，我们要找的房子，只要有四面墙、一个顶和一块停车的空地就行。”法斯科说。

       看来中外小白，都是如此。

       作为一名小白，一定要先追求上车，但是却未必上车就是为了住，而以投资的思维去看待买房，反而会有以下效果：

1.标准唯一。投资是一切标准都可以转化为价格（我专门撰写文章论述），使得买入行为非常好衡量，不纠结。而自住的标准则有位置、户型、小区、品牌、花园、父母意见、未来女友（现在还没出现）偏好......诸多因素小白怎么入手？所以往往错过。2.心态从容。因为标准唯一，导致判断力大增，很容易建立分析逻辑。同时买入也是为了卖出，所以容错空间更大。而且没有那么多对未来住房功能的期许，以当下视角判断，更为客观。这些都导致心态更为从容，而不像上例中的加拿大人挑剔犹豫。

     所以，对于首次非刚需置业者（现在越来越多，比如大学刚毕业的学生、独自在某城市打拼的年轻人）。建议买房子是越早上车越好，而上车盘就以投资思维考虑。