政策基调：“房住不炒”和“因城施策”
3月两会顺利在京召开，会议上强调要落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。在确保房地产市场稳定运行的前提下，一方面遏制投机炒房的政策将继续保持连续性稳定性，另一方面更好地保障合理的自住需求，使整体的政策组合更加优化，保持房地产市场稳定运行；房地产税制改革从“稳妥推进”转变为“稳步推进” ；热点区域联动发展，经济资源进一步向优势区域聚集， 未来京津冀、粤港澳大湾区、长三角区域仍将是三大资源要素聚集区。
从政策面来看，当前房地产市场进入“稳”字当先的阶段。在坚持“房住不炒”的定位下，坚持一城一策、因城施策，稳妥推进房地产市场平稳健康发展。韩正到住房和城乡建设部调研并主持召开座谈会，强调要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。从中期来看，随着今年两会提出“稳步推进房地产税立法”，房产税制改革进程或将明显加快。
一二线持续回暖，三四线同比降幅收窄
2019年一季度房地产市场延续了“一二线持续回暖，三四线降温”的状况。从同比角度来看，一线城市成交最为活跃，二线城市也贡献了正增长，而三四线城市则明显降温。从图中明显看到，一线四大城市成交量同比都取得了正增长，其中北京涨幅最大。二线城市略有分化，总体同比回升；三线城市则同比负增长居多，整体也是负增长。
但从3月来看，各线城市成交环比均有不同程度回升，一线城市环比增速显著。CREIS中指数据显示，2019年3月监测的主要城市成交面积环比上升84.82%，超九成城市环比上升，同比上升11.28%。进入3月，楼市回暖明显，各线代表城市环比均升。
我们预计2019年全年将延续一二线较强，三四线较弱的格局。这一格局的出现有多方面因素。首先，一二线城市受益于受房地产调控抑制的刚性需求在未来一两年集中释放；其次，相比三四线城市，从人口流动的趋势来看，一二线城市将面临持续的人口流入。最后，受益于棚改货币化安置较多的三四线城市因棚改政策的调整也将面临较多的负面影响。
分化加剧，多维度甄选龙头
根据中金测算，行业2019年全年境内债偿付压力超过6000亿元，美元债超过300亿美元。度过了艰难的2018年，房企的政策环境已有边际好转。因此，在未来高额偿付的压力下，我们判断立足一二线市场且现金对短债覆盖倍数相对较高的龙头房企不仅在此轮周期中表现出更强的销售韧性和财务稳健性，还可能会在宽松的监管和融资环境中进行新一轮的战略布局。2019年一季度，虽然TOP100房企整体业绩规模略有下滑，但各梯队房企的销售金额集中度较去年保持了一定幅度的提升。其中，TOP30房企集中度近50%，TOP100房企集中度达70.5%。
投资机会
布局一二线的龙头房企信用债或非标产品
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