澳大利亚以其近乎完美的生活居住环境和完善的澳洲房产法律体系，一直在海外房产投资中备受瞩目。
澳洲房产投资日益火爆的今天，也有越来越多投资相关的考量因素出现。
精明的投资者在建立一个投资组合的时候，不只是关注房产价格，还通过寻找最佳的租金收益来获取最大利益。那么，是如何操作的呢？
首先你需要重视一些数据
租金收益率是根据年租金收入和房产销售价格或市场价值计算而得的百分比。通常被称为毛租金收益率，是用来衡量出租房是否能盈利的最常用指标。
举个简单例子，假设你在租房需求高的市郊以50万澳元购买了一套公寓，租金为每周550澳元，那么年度租金收入可达28,600澳元。
28,600澳元的年租金收入与50万澳元的比率即为毛租金收益率，即不错的5.7%。
但是，如果你的房产市场价值后来跃升至60万澳元，而租金收入保持不变，那么你的收益率将可能下降到4.8％，因此应使用当前的市场价值来计算收益率获取平衡。
房价和租金的收入共同增长
人们应避免单纯追求资本增长的投资，因为这会是一场赌博。
我们建议大家购买投资房时主要关注租金回报率，并密切注意空置率。租房空置率是很有用的数据，因为它反应了租房需求与待租房数量之间的关系。
同时也建议80-20法则，即投资于这样的地区，80％的租客能负担得起租金，如果你想卖房，80％的人有能力购买。
租金收益和资本增长
在低风险、稳定的地区几乎不可能找到一个高增长、高租金回报的房子。
所以，当价格稳定，并有着更高水平的租房需求时，通常会获得更高的租金回报率。
举个例子，网站Onthehouse.com.au 的数据表明，全国最好的毛租金收益率是8％或9％，其房子中位价低于200,000澳元，而不是那些房价一路飙升的市郊。
额外的设施非常重要
如果心设计、光线充足、通风性能良好的仓库和停车场，你能最大限度提高投资回报。
如果租客可以住在靠近咖啡馆、交通和融合当地文化的地方，通常房东能够获得良好的回报。
因此，我们建议投资于一个安全的市郊，拥有本地市场，收益率应该高于4％，尽可能接近5％。
许多专家建议，4％至5％的租金回报率是选择投资房的最低限度。
做好充足的调查
当调查数据时，关键是要专注于特定市郊所提供的条件、街道的外观、甚至房子需求的类型。
例如，昆州公寓房强劲的租房回报取决于购房成本和所在市郊的租房需求。
例如，黄金海岸的冲浪者天堂（Surfers Paradise）。据Real Estate Investar数据，其单间公寓房和一居室公寓房的中位价为25.9万澳元，每周租金约为325澳元。这样的房产提供了6.5％的良好收益率。
衡量澳洲房产投资回报价值的标准一般是“租金收益+房价增值＞持有成本”，此种情况则可视为此房产值得投资。
所以对于投资者来讲，租金收益率的高低是衡量他们投资该城区与否的关键。
对于悉尼和墨尔本这样的城市来讲，由于租房需求量大，空置率低，租金收益自然高，所以整体的房产投资回报是非常有保证的。
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