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(03.07)【熊大说深房系列三】

(03.07)【熊大说深房系列三】

作者: 格式化_001 | 来源:发表于2019-03-07 06:46 被阅读24次
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    声明

    以下内容来自熊辉的分享。

    熊辉介绍

    熊辉:资深投资人,房产实操专家,平米深圳顺时针创始人

    本节思维框架

    第九篇 深圳多少钱可以上车?
    第十篇 买房的三要素
    第十一篇 怎样获得家人的支持
    第十二篇 房子有哪些类别?


    第九篇 深圳多少钱可以上车?

    很多朋友说,没有一两百万,不要来深圳买房。但其实,只要40万首付,就能在深圳买一套房。为什么这么说呢?用40万首付反推4被杠杆,可以买到160万总价的房子,如果是单价5万,也能买到35平米左右的一房。在深圳完全可以先买这样的一套小房子,先上车,等有了一波涨幅再置换。其实在深圳上车,根本没有大家想象中的那么困难;

    深圳大部分的年轻人都没有房子,可是他们都是刚需,都需要上车。大家知道,深圳的平均年龄只有32.5岁,平均每人持有的平米数是26平米。如果你买了一套35平米的小房子,就已经超过了平均值。有这么多充满希望的年轻人,总有人要上车,所以也不用担心自己的房子没有人买;

    我们可以看一下,一个城市里什么样的房子涨得最快?是低总价、高单价,在这个城市里入门级别的小房子涨幅最快。但是反过来看,虽然涨幅快,但是这种房子的资产体量太小,所以这样的房子,最适合资金少、体量小的房产入门人群上车;

    我在深圳的买房理念是四高一低。哪四高呢?是高流通性、高租金、高杠杆、高收益;哪一低呢?是低风险。这四高一低,是我总结出来的适合最大多数人的买房玩法。

    资金体量小,也可以在深圳上车;资金体量大,就要精算自己的资产、负债、现金流来进行资产的配置。大家不用神话深圳的房价,大多数人,都可以在深圳上车。

    第十篇 买房的三要素

    第一个要素是买房的名额

    在深圳买房,你可以是深圳户口、或者五年的连续社保,也可以是深户家庭,只要满足以上条件之一,都是可以买房的。那么怎样多核买房子呢?可以在夫妻双方的名下垒房、父母名下垒房、子女名下垒房或者亲友一起,有很多种方法可以解决。只有你想不到,没有做不到;

    第二个要素是资金

    买房的资金可以是自己家庭的资金,或者爸妈的资金,自己的现金还有拆借来的资金。当然,还有很多的金融工具可以使用,这些在这里我就不展开细节,有机会,我们可以线下见面聊;

    第三个要素就是选筹

    也就是买哪里的房子。因为买房是一件很低频的事情,很多人一辈子或许就只有买一套、二套的机会和经验。那么大部分人都是怎样去买房的呢?他们会在自己相对比较熟悉的地方,找到中介的门店,然后找中介去看房,看到喜欢的就买了。但是我觉得,买房是一个数学题,首先应该知道自己有多少钱、用几倍的杠杆、买总价多少的房,这样的房子都有哪里,找到这些房子进行对比,找到其中最有性价比的房子。这就我对选筹的理解。

    买房,是需要根据自己的资金体量,来匹配最合适自己的房子。深圳人普遍年龄不大,他们喜欢有小区花园、有电梯的次新房。在各个片区、各个价位,我们都能够找到这样的房子,那么我们就要根据深圳这种特殊的多区域中心格局、根据价格和产品梯队去选筹。

    总结:买房,要根据名额、资金、选筹三个要素,来做好个人的买房计划。不是你想买哪里,而是你可以买哪里。

    第十一篇 怎样获得家人的支持

    信用

    讲到信用,人的信用,对银行、对家人、对朋友都需要说到做到,做一个诚信和可信赖的人。说白了,就是要让人感觉到你的靠谱。

    杠杆

    除了资金上使用杠杆,对人、钱、事,都可以使用杠杆。那么除了让人信任,还要有一定的专业知识、有才华,还要算好账。

    现金流

    保障自己的现金流。可以通过工作,也可以通过投资,还可以留足现金、做好计划。大家如果想知道详细的计划怎么做,可以关注我们后续的课程,可以到线下来,我们展开分享。

    有礼走遍天下。这个礼不是道理的理,而是礼物的礼。古人说,如要取之,必先予之。人都喜欢收礼物,拿别人的手软,吃别人的嘴短,就是这个道理。人都喜欢把资源给有能力、又会做人的人去分配;

    学会用爸妈的钱

    很多人买房,坚决不用父母的钱,一定要靠自己赚,这是错误的想法。用爸妈的钱是在帮他们。为什么呢?中国的父母都是希望自己的孩子生活好。他们不愿意支持你,是因为你没有让父母感觉到你已经成熟、懂事,只要你优秀,他们都会非常愿意支持你。多一份孝顺,让父母开心。

    另外,如果父母的钱不拿去买房,可以思考一下,钱放在银行、拿去买保健品,在几年的通胀之后,还能剩下多少?

    总结:俗话说,做事先做人。会做人、懂做事、有专业、有能力,这样才可以获得家人、朋友的支持,无论是买房,还是做其他的事。

    第十二篇 房子有哪些类别?

    大家知道,房子有很多类别。比如上车盘、刚需盘、置换改善盘、豪宅、别墅、公寓、小产权、农民房、军产房、商铺、写字楼等等。这些不同类别的房子是很不一样的。

    性质

    它们的性质是不一样的。比如小产权、农民房、军产房等,没有所谓商品房的“红本”。买这种房子,可能只能拿到一个绿本的产证,可能在遇到拆迁等情况的时候,产权缺少相应的保障,或者在政策变动的时候不能交易,和红本商品房比起来风险很大;

    金融杠杆

    它们能使用的金融杠杆也是不一样的。商务公寓、小产权等类别的房子,往往只能全款购买或者五成首付,不像红本商品房那样可以贷款7成,金融杠杆不足。如果以投资的眼光去衡量,涨幅靠选筹、赚钱靠杠杆,杠杆率不足的房子,投资回报率相对比较低,就不能算是一种好的投资品;

    定位

    上车盘、刚需盘、置换改善盘、豪宅等等类别,是由于楼盘的定位不同,通常以面积、产品、容积率等等作为区分。有人问过我,一个城市里什么类别的房子增长最快,我的回答是:是刚需盘中总价最低的那些。因为年轻人来到一个城市,最先购买的就是小面积的那些上车盘和刚需盘。这类型的房子流通性非常好,需求量很高,因此它们中总价最低的那些就消化的最快。

    总结:不同类别的房子,从产品、价格、定位、性质等各方面都不同。以投资的眼光去看,我们要选择的是那些核心区域的核心资产,有良好的金融属性,可以使用杠杆,并且被市场承认的红本商品房。

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