房地产行业之所以长期以来一直被低估，是因为很多投资者甚至专业投资机构是以传统制造业的思维对待房地产行业，但是具有半金融半制造属性的房地产行业，与传统的白酒、汽车、家电、工程机械完全属于不同的思维模式，根本的理念是冲突的。
比如制造业是厌恶高负债的，而房地产则拥抱高杠杆。制造业的固定资产不断折旧，存货放久了会贬值，而开发商的土地储备是长期升值的。制造业的财务报表收入和成本是基本匹配的，而房地产因为预售制度导致收入与销售费用、管理费用严重错位，进而导致负债和利润等指标严重扭曲。制造业增速越高报表就越好看，而房地产增速越高报表就越难看。
个人认为书中最精彩的部分就是作者从单个地产项目建立财务模型，从报表的初始资金开始，到拿地交定金，找信托公司融资，占供应商款项，开盘后预售回收现金，支付各个项目的相关费用，到最终企业获得利润交所得税，从会计的角度还原房地产开发项目的整个流程，让我们重新认识房地产行业的会计特点。作者还总结出了37个房地产行业容易被误解的方面，读起来真的是大呼过瘾。这里就简单提取几个房地产“呆会计”的内容，让我们重新来认识一下这个行业。
第一，房地产行业仍然是最赚钱的永续行业之一。目前社会平均净资产回报率通常不到10%，但是对于房地产行业来说，虽然之前随便拿块地就能暴赚的黄金时代已经过去，但是对于行业龙头来说，单个项目自有资金投资回报率还能长期保持20%以上。相对于其他传统行业来说，这依然是一个非常丰厚的投资回报率。
第二，衡量房地产行业的盈利水平，主要是参考内部回报率IRR。房地产行业不仅会考虑毛利率、净利率、峰值资金需求等，最重要的决策参考指标是全投资内部回报率。这是指不分自有资金和外部融资，或者假设全部是自有资金投入，龙头企业在拿地时，往往要求项目在房价不上涨的情况下全投资内部回报率在15%左右。而在本书中，作者也提到业内IRR的平均水平约为50%，龙头企业甚至可以做的更高。这种回报率真的是足以秒杀绝大多数行业了。
第三，开发商上杠杆是因为有把握赚大钱，且机会太多了。我们看到很多房地产行业，动不动就以百分之十几的利率进行债权融资，用传统行业的会计角度来看，这家企业基本上离倒闭不远了。但是对于房地产龙头企业来说，即使算上资金成本，98%的项目都是赚钱的，胜算率极高。本来就有高达15%的全投资内部回报率，借10%利率的债，就可以把自有资金的内部回报率撬到20%、30%甚至更高。这种赚钱能力吓人不？
第四，房价即使跌两三成，开发商也不一定都亏钱。其实房地产开发商对房价涨跌并没有大众想象的那么敏感，就像过去10年房价持续上涨，开发商的净利润并没有出现暴涨。同样的，房价出现大幅下跌，开发商的净利润也不会产生暴跌，这其中最主要的影响就是土地增值税和企业所得税的缓冲作用。如果土地大幅升值，政府会收更高的土地增值税，相反如果土地贬值，这相应部分的土地增值税也会降低，从而对企业的盈利能力起到缓冲作用。作者也通过数据说明，即使房价跌两三成，对于龙头企业拿地成本较低的项目也应该可以获得正常的利润。
第五，房地产行业的账面净资产被严重低估。对于房地产公司来说，根据会计原则，开发商的土地储备只能原值入账，存货中大量已收未结的合同又隐含了一年多的利润待兑现，这就使得房地产行业的账面总资产和净资产被严重低估。
第六，专业人士看开发商的净有息负债率，而非总负债率。净有息负债率是指有息负债减去现金与净资产的比值。普通的投资机构通常认为净有息负债率60%是一个临界点，但这依然是不符合实际的，因为就像上一条讲的，房地产行业的净资产是被严重低估的，所以通常计算出来的净有息负债率去评估企业的资产安全也是意义不大的。所以我们看到最近10年恒大和碧桂园顶着外界一致认为快要倒闭的负债率，却实现了大规模的发展，迅速跻身于行业的最前端。
这一部分作者还给出了很多我们常常会误解房地产的内容，包括快周转开发商长期完胜高利润开发商、股权合作未必比债权合作更有利、巨量土地储备并非因囤地而不建设、单个项目的净有息负债率在开盘前达到峰值、机构惯用的净资产价值估值法（NAV）并不适用于高速增长的开发商。很多观点让我们读起来，真的是拍案叫绝大呼过瘾，可以说这本书把中国房地产的投资逻辑彻说透了，所有观点也是有理有据，通篇的干货，绝对值得我们深入的学习研究。
网友评论