桃花源 《家》 40

作者: 阿波罗1969 | 来源:发表于2019-07-28 10:30 被阅读6次

黄奇帆万字演讲长文预测房地产下一步9
房地产开发商的总体负债率将大幅下降

中国房地产开发商的高负债率也是世界一最。中国9万多个房产商的总负债率,去年是84%。中国前10位销售规模都在1万亿左右的房产商负债率也在81%。整个中国房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式,净资本极低,像贸易公司、流通公司一样在周转。表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。

首先是买地的钱,基本不靠自有资金,而是靠贷款融资。买地的钱,银行信托后面堆着,10个亿的地价拍卖成20个亿,后面跟着的是银行的钱,所以开发商能把“地王”炒上去,不受自己有没有钱的束缚,敢把地价炒得翻一番。地价炒得越高,开发商原有的储备地价值也越高,资产信用就更高,所以开发商对地价炒高,有恃无恐。这是一个现象,就是买地靠融资、靠贷款。

开发贷可以来自于银行、来自于信托,当然也可以来自于企业发债,债券还是一个债务。一些信用差的小房产商,借不到银行、信托的钱,也发不了债,就会搞乱集资、借高利贷、搞售后回租。所谓售后回租,就是房产商把房子卖了回租,租赁出租费每年15%,相当于高息揽储,实际上是房产商借高利贷搞开发。

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