“这是一个先驱先烈的过程”

不得了了！

有人把2013年称为养老地产的元年，2014年称为中国养老地产的沸腾年。

据某研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元，到2030年有望增加至13万亿。

这个所谓的4万亿市场，正刺激着已经或计划开发养老地产的上百家企业，别管做好做不好，大家都想来分一杯羹。到2030年，15年时间，9亿空间。真不得了了，到时候还不举国养老地产。

然而，养老地产只是看上去很美。

在日本从事养老地产的行内人眼中，有一个的数字，至关重要，那就是80%。这是个入住率比例，它是衡量一个养老地产项目运营是否能达到盈亏平衡点的关键。

按照这个数字来看，毛大庆离开万科时，不应该说出那番无奈之语，他称在诸多业务中，他付出心血最多的就是养老地产，但还是没想到养老地产和养老服务这么难做。

杭州万科打造的随园嘉树项目，开盘即售罄，被业界认为是最“接近成功”的出售型养老项目了。除了万科，像保利、绿城、绿地、富力等全国一线房企，近年来都炒出了养老地产的发展计划。遗憾的是，已投入运营的养老地产项目中，成功案例凤毛麟角。

而一头扎进养老地产的坑里后，大部分企业只能如全国工商联房地产商会会长聂梅生所说的那样，“这是一个先驱先烈的过程”。

中国养老地产15年过去了，毛大庆不是唯一的一个叫苦的，保利的董事长宋广菊就觉得，站在商业地价的角度来讲，养老地产是亏本的。

超级老龄化的美日德，有一套成熟的养老规划，无论是全付费、半付费，还是免费，这都是中国政府目前所达不到的。

2000年，日本政府推行“介护保险制度”，这项国家福利性保险制度，集医疗、护理、家政服务为一体，老人进入护理机构产生的费用，90%由国家和保险公司支付；美国的养老社区60%以上是政府和社会慈善性团体投资设立，社区运营的经费联邦政府资助和社会捐赠；更别提有着“世界上最慷慨的养老制度”的德国了，无论是老年住宅体系，还是养老院体系，均由政府财政拨款支持，政府财政是德国养老经费的主要来源。

私人资本进入养老地产，资本的盈利属性带来的必然是一个痛苦的过程。从现有的以企业为投资主体的养老地产趋势看，营利模式必然决定养老地产的定位高端，而满足这种高端定位的客群却极为有限。

中国2亿老龄群体，年收入超过150万的老年人口为1020万，仅占5.1%。而这5.1%的客群，是否愿意把钱花在养老地产上，还是个问题。至于老人中的有房一族，是否能将这最后的资产拿出来以房养老，不管有没有传统观念约束，健全的制度没有出来之前，也是不靠谱的。

2亿人口要养老，中国没准备好，养老地产更没准备好。