文 | 十里云岸
来源 | 我们有房
作为一个热心的市民，本人前几天写了一篇关于富阳城市建设的建议文章《打通最后一百米，让富阳飞起来》。
让我非常意外的是，这篇文章激发了微信公众号后台及微信交流群里小伙伴们积极回应，大家纷纷对城市交通中的某些路段存在的问题进行讨论，并交换自己的一些想法。
在此，我深受鼓舞，就用自己的专业对这个《让富阳飞起来》的建议，补充完一系列的想法，给所有热心为大富阳建设的市民小伙伴们一个观澜湾共同探讨话题。
多部门整合，让富阳飞起来
城市建设和城市管理是一个多学科，多部门交叉管理，相互协调的管理过程，城市有机更新也不是简单的拆迁就可以解决的问题。
比如笔者在上篇“打通最后一百米，让富阳飞起来”的文章中提到“建设鹳山隧道”的治堵建议。
富阳东大门的堵是多成原因造成的。如鹳山隧道建成了，与其配套的项目建设跟不上，就会造成二次堵塞。
如果在建设隧道前，先把富春街和花坞南路交叉口的堵给疏通了，那才正直的通畅了。
但要疏通并不容易，就涉及到多部门联动。因为此处交通拥堵主要原因是早晚高峰时段，学生上下课接送车辆过于集中。
而在富春街和花坞南路交叉的富春实验小学有一栋教学楼，刚好掐住了富春街的喉咙。
所以说，如果要富春街通畅，就涉及富春实验小学这栋楼的拆迁。
富春实验小学的拆迁问题，不是简单拆迁了事。
因富春实验小学用地本来就紧张，从卫星地图估计约15亩地，如果拆了一栋楼，孩子们上哪里去读书呢？
笔者为此考虑了很久，最后想出了一个三全齐美的办法。
那就是把富春实验小学通过异地到学校对面的花坞南路，通过置换建设扩建富春路。
同时增加此路段的江滨公园面积，
同时还可以因此实现在鹿山新区各政府职能部门的办公设施的集中建设。
笔者从卫星图了解到现在：
花坞南路以东，桂花路以南，鹳山路以西，富春街以北，加上鹳山路以东教育局及人民医院宿舍该区块总共用地面积约59亩左右。
这个范围内主要的建筑是政府办公用地，涉及拆迁相对比较容易一点，但需要解决好这些政府职能部门的办公用房问题。
富春实验小学置换后用地面积（含接送小孩的临时停车场）约28亩，设花坞南路和富春街二个出入口。
考虑到交通组织，建议拓宽花坞南路，估计涉及用地面积约3亩。
考虑鹳山景区和沿江整体性，实验小学拆迁后改为园林景观用地，这样就只剩下约27亩土地可用于房地产开发出让。
结合鹳山景区的综合治理和限高，估计该区块的容积率可设置为2.0，建筑限高控制在60米，总建筑面积约3.6万平方米。
其中商业用房面积控制在25%内，也就是约7200平方米，住宅约2.88万平方米。
下图是笔者根据卫星地图勾画的该区块规划示意图。
根据本人涉及房地产开发企业多年的工作经历，如果该地块的商品房备案房价限价适当放宽：
则该地块的住宅毛坯房价可到2.5~2.6万/平方米，精装修按3000元/平方米，本次测算按精装修商品房2.5万元/平方米计算。
商业可销售到5万/平方米，本次测算按4.5万元/平方米计算，车位车库测算暂不考虑。
则该地块的住宅毛坯房价可到2.5~2.6万/平方米，精装修按3000元/平方米，本次测算按精装修商品房2.5万元/平方米计算。
商业可销售到5万/平方米，本次测算按4.5万元/平方米计算，车位车库测算暂不考虑。
考虑到双赢，开发商一般低于10~15%净利润是不会托盘开发的。
下面是该地块土地出让起始价初步分析。
开发商的销售额为约：
2.88*2.5+0.72*4.5=10.44亿元
净利润15%：10.44*15%=1.57亿元
按税金、利息、销售费用等15%：10.44*15%=1.57亿元
土建成本（地下室按车库保本考虑，本次测算不考虑）：
3.6平方米*0.5元/平方米=1.8亿元
其他费用再考虑0.5亿元
剩下的就是土地成本：10.44-1.57-1.57-1.8-0.5=5亿元
也就是初始测算楼面地价为：5/3.6=1.39万/平方米
考虑到拆迁地块内，建筑密度比较高，但建筑层数不多，预计容积率为1.3左右。
也就是总需拆迁面积约4.6万平方米（不考虑富春实验小学的拆迁面积），从现场踏勘看，其中按约50%是政府职能部门办公用房。
按全货币补偿，预估补偿资金约7.5亿元，折合房屋补偿单价约为16300元/平方米。
其中政府职能部门办公用房补偿资金约3.25亿元。
该地块全部异地拆迁后，资金整合缺口为：7.5-5=2.5亿元。（不考虑上级政府分成土地出让款）
不考虑支付政府自己，仅支付拆迁户费用，则盈余5-3.25=1.75亿元：
如按全产权置换，则可能资金缺口更低，但需根据实际拆迁面积和户数测算。
如果资金富裕，则可连富阳区政府南大门的几栋楼，约13亩地一起拆迁了，这样区政府南大门就通畅大气了。
政府职能部门办公用房整体异地搬迁到鹿山新区市民中心东侧，原规划区政府区块，可取得富阳区政府办公用房的一次凤凰涅槃。
处理行人与机动车抢道的矛盾
治理交通，除了要解决机动车和非机动车带来的矛盾，更要处理好行人与机动车抢道的矛盾。
如果处理不好，不仅会带来交通管理的混乱，甚至有可能出现严重的交通事故。
如果处理好了，比如在此建人行天桥，不仅对人车分流有好处，而且对商业也有好处，可以通过天桥直接联系客户。
作为政府层面，可以通过拍卖出让天桥的命名权和广告权来取得收益，收益甚至可能大于建设费用的情况。
至少可以解决后期维护费用问题，这在杭州主城区等大城市是常见的设计。
为此，笔者建议富阳在建成区和G320国道上建设9座城市过街天桥，3座农村跨G320天桥。
1、达夫（市心）路:建议在达夫路和桂花路交叉口（百货大楼商圈），达夫路和龙浦街交叉口（龙浦路商圈）建人行天桥。
2、在恩波大道:建议孙权路与恩波大道交叉口(城东商圈)建天桥。
3、春秋南路：建议在桂花西路和春秋南路交叉口（二贸市场商圈）建天桥。
4、春秋北路：建议在文居街和春秋北路交叉口（玉长城商圈）建天桥。
5、文教北路：建议在孙权路和文教北路交叉口（大润发商圈）建天桥。
6、金苑路：建议在金苑路和桂花西路交叉口（汽车西站商圈）建天桥。
7、高桥东路：建议在银河街道高桥东路和恩波大道交叉口建天桥。
8、高科路：建议在大学城的高科路与G320交叉口建天桥。
9、G320沿线:
建议在G320与农村交通事故频发的龙星村（店鸡线）与G320交叉口，牌楼村与G320交叉口、泗州村与G320交叉口建天桥。
消灭G320高危路段
针对G320国道设计缺陷，消灭高危路段。
G320国道从现建设中杭州二绕夹岭坞隧道与G320交叉口到G320道冠山隧道路段为U字型线路。
刚好在鹿山街道栋山村G320国道与X419县道蒋新线交叉口为谷底，上下坡行驶的重载车辆在此路口很难刹住车。
造成交通事故频发的，甚至是多车连环相撞。建议在此路段建设立交桥，消灭高危路段。
各入其道，给车一个安静的港湾
各入其位，给车一个安静道停靠港湾。
以往富阳公园设计往往有一个误区，很少统筹考虑停车问题。
例如：江滨南大道的沿江绿地公园，风景如画，处处给人在画中游的感觉。尤其是很多新娘新郎拍摄婚纱照取景的理想场地。
其中公园已经建成段约6公里长，遗憾的是除了富阳大桥下面有10来个停车位以外，竟然没有一个停车场。
一般去江滨南大道沿江公园郊游的人除沿线村民外，大多是富阳主城区的人。由于主城区过去有10来公里路，游客肯定是开车去的。
因为沿途没有停车场，游客的车只能停在路上。
由于这条路平时车辆比较少，稍微停一下应该没有问题。但是车主感觉路好，车开的特别快。
尽管在中沙村路段有一测速点，但在这条路上开惯的车主大多知道测速点位置。
所以当游玩沿江公园的人在此时进出公园、上下车是非常危险的。
况且早晚高峰期和周末接送富阳中学的学生的车主非常的多，容易成为曾经拥堵的的第二个东吴公园。
所以建议在这条公园沿线的交叉路口附近或公园入口附近建设若干个停车场。下图是笔者建议设计停车场的位置。
希望现在在建的江滨南大道沿江公园春江到灵桥段，能够弥补这个缺陷。
凡是有学校的地方、有培训机构的地方，总离不开堵车。
终其原因就是，规划建设学校时、获批培训机构时，相关部门没有考虑家长接送孩子的因素，也许这是没有强制性规划依据所导致的。
为此，笔者建议修改规划“富阳区城乡规划管理技术规定”。
明确今后规划设计建设学校、获批培训机构时，必须具备一定的停车位，具体车位数根据学校规模确定。
在审批时，必须经过交警审核，否则教育、工商部门不予批准注册。
打通断头路，连接快速路
让富阳飞起来，还需要打通断头路，让更多的城市快速路连起来。
比如：现在建设中的断头路北渠路，就是很好的例子，为了让从富阳城市快速路西环北路的车辆快速经北渠路和公望隧道到东洲街道、上杭千高速。
为此，笔者建议加快建设连接北渠路和西环北路的快速通道，笔者暂命名为外环北路。
西环路连接大盘山路有二个跨鹿山渠的断头桥。
本以为从天河路、秦望路进入西环路的车辆可通过这二座跨鹿山渠的桥经大盘山路到23省道，以缓解西站早晚高峰的交通压力。
可遗憾的是，这二座桥建好很多年了，却因桥与大盘山路出现的高差问题没有解决，至今无法通车。
有朋友住在九龙仓世纪华府，每次到他们家去，都要沿恩波到到新桥新路去转弯，要多走约3公里路才可以到。
我相信住在富春新天地和九龙仓世纪华府的人肯定怨死。
解决方法，在北渠路跟恩波大道交叉口新设红绿灯管控方式。
让居民在北渠路与恩波大道交叉口设置掉头车道，开通北渠路红绿灯管控后，同步取消现北渠路口前方人行横道。
尽管现在北渠路跟恩波大道交叉口的北渠路一侧还在施工，为方便小区居民进场，建议提前开通，这样小区居民可减少一半路程回家。
断头路没了，快速路连起来了。
车停车位，人走天桥，富阳速度就“飞”起来了！
—END—
作者 |十里云岸：资深地产观察员，城市规划专家库成员，房产政策洞察者，资深验房师。
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