随着城市道路建设的不断发展，城市车辆保有量持续增长，除了面临道路拥堵以外，停车难问题也日趋严重，上班停车难，下班停车更难，回家路上耗时半小时，到家找车位又要半小时。这还算是好的，至少还有个位置，部分小区停车位已无法满足小区业主的需要，矛盾就此产生。于是有小区业主就开始关心，我们小区到底有多少停车位，这些车位、车库所有权归谁，能否买卖，能否租赁，又都是在谁在使用？针对这些问题我们来做个简单分析。
[if !supportLists]一、[endif]停车位所有权问题
明确一点，这里所说的停车位是包含已规划用于车辆停放的车库、车位。没有进行过规划的车位，或是人防改建的车位不在本次分析之内，要注意的是人防改建的车位要涉及人防工程，但人防工程并不一定属于国家所有，因为有些人防工程虽非国家建造但政府有过补贴，而有些人防工程完全是业主或开发商自发建设的，这里涉及的问题就很复杂，不是能够简单进行分析的。
《中华人民共和国物权法》第七十四条对停车位的进行的归属其实已有明确的规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这是两句不同的话，先看第一句说的是建筑区划内的停车位是通过当事人约定确认归属，第一句话所说停车位不是属于业主共有的，第二句话又说明哪些停车位是属于业主共有的，这里是要进行区分的，也是就是并不是说小区内所有停车位都是属于业主共有的。在司法实践中也发生过这样的情况，在上述第一句所说的停车位当事人没有进行约定，这时停车位应该如何归属。在这种情况一般认为应当归属于开发商，停车位的建造、规划一般情况下都是开发商完成的，我们去买房时小区内的停车位都是已经建设规划好的，虽然属于小区配套设施，也是为小区业主服务使用的，但实际上买房的人不一定要买车位或租车位，停车位与小区房屋相对来说是独立的。前述物权法规定，“当事人要通过出售、附赠或出租等方式约定车位、车库的归属”，说明开发商如果没有所有权证明怎么可能与购房人或说是小区业主进行出售、附赠、出租？
[if !supportLists]二、[endif]小区已规划车位、车库应先满足小区业主需要
对于首先满足业主需要这点我想是没有任何争议的，还是《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”从法律上来讲是已经很明确了。无非还有个问题就是什么情况下是已达到首先满足业主的需要。这时我们看另一条法律解释，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]7号，其第五条规定，“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”说明小区业主如已按配置比例购买、获赠、租赁到停车位，就符合相应的法律规定，实践中有些业主超出配置比例对车位进行购买、获赠、租赁这属于过度需求，并不在上述法律规定保护范围内。当然如果在这过程中有些业主没有能力购买车位，但有能力租赁的，应当满足这些业主的租赁需求，即使其他非业主出更高条件进行购买也不能首先出卖给其他非业主。
[if !supportLists]三、[endif]在已首先满足业主需求情况下，小区内的停车位可以适当出租给其他非业主。
这句话其实很好理解，就是小区业主在法律规定的“首先满足”范围内已得到停车位的需求满足，就应当可以允许开发商或物业适当的对外出租停车位。这种出租行为与现行的法律、法规并不冲突，也可以缓解部分停车难的社会问题，特别小区周围的停车难问题。同时促进开发商在建设小区时修建停车位的积极性，其行为并不损害小区业主的相关权益。
参考法律规定及文献：
《中华人民共和国物权法》
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]7号
《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》(2009年版）
网友评论