土地在政府公告后，项目最初研判时，对应的融资方案已经悄然启动
此时常规职能部门正在紧锣密鼓的准备着市场调研、定位以及设计方案
牵头的部门叫融资部（负责将项目对接金融机构，推向资本市场进行运作）
这个部门的奇妙之处就在于会变魔术
看似普通的住宅用地及整个项目，会被金融机构包装成信托、基金、债券，甚至保险、理财产品，或者发布到海外做REITS（房地产信托投资基金，房地产证券化的重要手段，包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式）
就目前资本市场里常见的金融产品，大多数产品幕后真身是地产项目
对于房地产公司内部而言，项目运作一定是能不用自己的钱绝对不会用
只要能贷来款（只要利率不太高），一定用贷款
贷款又分为两个方面，前融、开发贷
前融（机构的钱）往往是用来支付土地款的，但由于政策限制，目前金融政策下的前融更多的是用来替换开发商自己兜里买地的钱，然后再用开发贷（银行的钱）来归还前融，并将剩余款项用来项目运营
总之，开发商出钱买地也好，开发也好，除了土地款的钱是自己掏，或者说掏一部分，并且用几个月即可抽回
用银行和机构的钱进行不断的项目运作，用手里的那部分资金源源不断的买地、抽回、开发、买房、盈利，这
就是房地产背后资本运作的本质
也正因此，才会有一批批房企追求快速开发，才能实现资本运作的高效、高频率的周转
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该篇属于科普类（非百科类型）范文之一，内容结构如下：
1、宏观阐述
2、微观讲解
赠人玫瑰，亦可手留余香
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