危言耸听，戏说财经。本文可能含有反讽的说法与结论，请各位读者结合语境判断。
5月11日，苏州出台了新一轮调控政策，不少网友拍手叫好。我也觉得，今年苏州的房子涨的实在是太快了，在全国范围内有点太过“突出”，确实需要好好调控一下。但是，我昨天非常仔细地想了想，总觉得这次调控好像力度还是不够。
1.苏州的调控政策理论上应该向上海和南京看齐
大家都知道，只要地理位置处于核心城市周边，就必然有核心城市“溢出”的购房需求。首先看北京的燕郊、北三县甚至是环北京盘，这些地方的房价已经是北京房价的“晴雨表”；但这些地区本身并没有什么经济基础，所以这些地方的房价只是单纯的跟北京的房价紧密相关，满足一部分在北京工作群体的置业需求而已。这种情况下，环北京盘的限购政策比北京的限购政策要弱一些，是合情合理的。
理解了环北京盘，再来看与香港、广州毗邻的深圳。如果没有经济基础，深圳可能会是环北京盘“第二”，但是深圳本身有自己的经济基础，而且深圳的GDP发展的很好、也有自己的优势，所以房价与周边地区的相关性就变弱了（也不是没有），而且房价相对来说就更高了。这种情况下，深圳的限购政策应当（也必须）有自己的特色。
从这个意义上看，苏州是介于环北京盘和深圳这两种极端情况之间。一方面，苏州经济发展地很好，而且又是江南水乡，环境优美；另一方面，苏州位于上海和南京之间，交通便捷，今后与上海、南京两地实现地铁连接，三地同城应该只是时间问题。所以，结合这两个层面来看，苏州的限购措施至少要和上海、南京保持一致才行。我粗略整理了一个表格，给大家参考。
上面的表格可以发现，在房贷政策上，苏州跟上海、南京基本上是类似的，新出台的限售政策甚至比上海、南京还要严格。但结合苏州实际来看，即使新出台了限售政策，在本次加码之后的苏州限购政策仍然和上海、南京还有一些差距。主要表现在3个方面：第一，限售政策结合新房限价政策，如果操作不好，很容易出现“一二手房价格倒挂”（参考南京），从而引起新一轮房屋抢购；第二，限售本身容易释放出房价还在上涨的一种信号，虽然能够打击游资炒房，但是不一定能打击到本地炒房；第三，如果是学区房的话，二手房限售5年并没有什么作用。以北京为例，学区房本身是“6年一学位”，所以学区房本身就要6年甚至更长的一段时间才需要“倒手”，因此5年限售是没用的。
这只是限售政策层面，更深层次的是购房资格层面，苏州还有很大空间。
2.购房资格成为苏州限购政策的“突破口”
一方面，外地社保购房资格限制较少。2年内只需要1年社保既具备购房资格，明显弱于南京3年2年社保资格，更比不上上海了。上海就算是5年社保，说白了也就是“半个购房资格”。而且据说，苏州只要满足40周岁、硕士以上学历、中级以上职称，不用社保证明也能买1套房。
另一方面，在国家政策的大背景下，苏州的落户政策肯定要松于上海、南京。原本外地户口在苏州购1套房比较容易，而落了苏州户口直接就有购买3套房的资格。要知道本地户口限购2套和限购3套是有很大不同的，2套房一套父母住、一套子女住，基本上没有任何投机需求，而3套房里这多出来的一套房所对应的投资属性就大大提升了！
大家都知道，购房资格和信贷政策二者相辅相成，作用才能发挥的比较好。但是苏州购房资格太容易被“突破”了，所以限购政策总体组合上还是“差点意思”。
3.在户口放开的大趋势下，苏州还能做什么？
通过以上分析，个人认为，国家放开户籍限制是不可逆转的大趋势，所以苏州能做的最关键的就2条：在购房资格上大大加码，在信贷政策上有所微调：
（1）购房资格上，可以先调研一下第3套到底投资成分占了多少，如果有必要就和上海、南京一样减到2套。外地户口购房门槛也要提高一点，最少也要和南京看齐。
（2）信贷政策上，能否考虑一下再调整一下公积金和商贷的利率？毕竟最近上涨势头这么猛，银行的额度是不是也用的很快了，调高一下利率，也算帮银行把控把控风险？
对于苏州加强调控，我本人举双手赞成，但我个人也认为政策是不是还可以更有针对性一点，您觉得呢？
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