近日，有网友爆料“越城区政府正在与银泰商业对接相关事项”，并且附上了银泰在镜湖的意向地块。

消息一出，引发了热议，有人质疑这个消息的可靠性、有人争论这个商业体的存在必要、还有人探讨商业体对镜湖的意义……

那么到底情况如何？我们来一探究竟。

1  商业体入驻早有端倪

根据爆出的“银泰意向地块”，我们可以看到地块位于镜湖水乐园与镜湖奥体中心之间，以河为界分为南北两宗地块。

这两宗地块，其实之前已经出现过在人们的视野中，而彼时，它们的名头还是“镜湖乐园二期地块”。众所周知，镜湖乐园一期水世界已经开业，但二期的陆乐园却还迟迟没有动静。

绍兴市旅游投资发展有限公司副董事长曾表示：

“镜湖乐园现在不仅是建一个陆上游乐公园的问题，而且要与城市综合体结合起来，让商业与旅游业融合，既要有水上、陆上游乐旅游，又要有休闲度假居住的地方，还要有可购物的地方，使镜湖乐园成为真正的旅游综合体。”

另外根据“十二五规划”，“项目集主题游乐、演艺娱乐、文化食宿、休闲商贸、动漫创意于一体，形成一条文化地标商业带及一个国内大型数字化互动体验乐园，使之成为绍兴旅游业的新标杆。”

▲镜湖乐园二期原规划图

也就是说，其实商业体入驻这两个地块之中，已经早有计划。

而问题就在于，到时候会以什么样的形式入驻？

一是根据网上爆出的信息，镜湖乐园二期被撤销，整体改为住宅+商业地块；

二则是延续之前的规划，商业体整体建设在河道以南地块，用地面积大约7万方左右。要知道，绍兴城区内的银泰城体量也不过12万方，镜湖银泰城的体量可以轻松超过城南银泰城。

从银泰城的商业布局来说，现在城南的银泰城场地是租赁的、柯桥的银泰是银泰百货，并非银泰城，要想在绍兴扎根，必然要有自己的场地才能真正大展拳脚，因此在大绍兴核心镜湖、经济高地柯桥拿地，也算顺理成章。

2  镜湖银泰城的先天优势

如果按照网爆信息，镜湖乐园二期地块整体改为住宅+商业地块，这里会有哪些优势？

第一是地段上。镜湖奥体中心与镜湖水乐园之间，无疑是镜湖目前最为核心的地段，地段价值十分明显；

第二是交通上。地块北面是梅南路、南面是洋江路、西侧为灵芝公路，道路较为通畅。距离绍兴地铁1号线奥体中心站不到500米；

▲奥体中心站地铁站

三是体量上。南部地块约7万方，北部地块约14万方，总面积达到21万方。这是什么概念？去年被苏宁整体拿下的镜湖中心区8号地块，土地总面积也是20万方左右；

第四是客源上。到奥体中心锻炼、观看比赛的人群，到镜湖水乐园、十里荷塘玩的人群，都能成为镜湖银泰城的消费群体；再加上地块自带住宅、周边2公里范围内十多个小区的人群；在地铁开通之后，顺着地铁线而来的人群，镜湖银泰城拥有先天充足的客群。

不管从地段交通、还是体量客源上，这宗地块对任何商业体来说，都有极大的吸引力。

3  镜湖核心有望形成“航母级”商圈

如果镜湖银泰城在这里落地，那么，以奥体中心为中心的方圆1公里范围内，就已经拥有镜湖银泰城、佳源广场、苏宁广场三大商业体。

有人担心，这么多商业体聚集在这里，会不会产生什么不良效应。

其实，商业体扎堆，在其他地方很常见。

比如杭州钱江新城，杭州市政府500米范围内，集合了来福士、奥特莱斯、万象城三大商业体，构成了杭州商业体量共40万方的大商业圈；

▲杭州钱江新城三大商业体

而其实商业体聚集在绍兴也已经有前例：华联商贸、蓝天市心广场、天虹等商业体聚合，共同构成了蓝天商圈。

商业体喜欢扎堆，很大程度上是因为商圈容易产生聚集效应。

一个商业集聚区，往往是百货、餐饮、文化、旅游、娱乐、健身等多种元素的集聚地。对消费者而言，他们的各种消费会在这个区域实现，而且单一的消费可能变成复合型消费，比如说本来只是想购物，但在商圈中，可能衍生出吃饭、看电影、唱歌等消费行为，因而产生消费带动效应。

此外，商业集聚区往往形成一定的区位品牌效应。商业企业通过集聚，集中广告宣传的力度，形成整体品牌优势和区位商业优势。纽约的第五大道、汉城南大门市场、巴黎的香舍丽榭、北京的秀水街都是这样。

▲纽约第五大道

而对镜湖中心商圈内部来说，镜湖银泰、苏宁广场、佳源广场可以进行错位竞争，满足镜湖区域所有人群的消费、娱乐需求同时，共同发展，成为绍兴“航母级”的商圈。

在整个绍兴人口容量变化不大的情况下，这个“航母级”商业中心，产生的强大吸客效应，对绍兴其他商圈的杀伤力将是致命的。