说起买房。
中国的年轻人是一肚子苦水。
人民日报前段时间在微博搞了个小调查：年轻人的婚姻被啥绊住了脚？
得票最多的还是房价。
没房结不了婚。
买房就得掏空6个钱包。
感觉是进退两难。
真那么难？
看看世界其他年轻人。
日本一个叫咲桑的女生。
27岁买下了自己人生第一套房。
29岁那年，她手里又有了第二栋楼。
到她33岁时，她已经有三栋楼了。
这三套房子，价格分别是：1000万日元（人民币66万）、1800万日元（人民币119万）、2700万日元（179万）。
走出了一条明显的上升曲线。
你猜咲桑是富二代？
收入很高的高级白领？
都不是。
01
她能走红，全靠日本一档电视真人秀，叫做《幸福穷女孩》。
节目组专门跟拍在东京的穷女孩如何生活。
挑中咲桑。
就因为她特别会“压榨”自己！
为了存钱。
吃的，咲桑只买打折的。
节目打开她的冰箱，里面全是特价食品。
顿顿吃的还超节俭，一顿饭严格控制在50日元（约合3块人民币）。
不是乌冬面+几块萝卜+一点点蔬菜。
就是一小块三文鱼+白米饭。
乌冬面买的还是超市最便宜的那种，97日元一包（6块人民币），一包能吃三回。
为了省水，吃面直接端着锅吃，可以少洗一只碗。
用咲桑的原话，“只要能够填饱肚子，什么都可以”。
02
节目组第一次采访咲桑时。
她27岁。
正处于爱美的年纪。
可她的衣服大部分是朋友送的。
鞋子是低价从母亲那里买的。
家具则是捡来的。
大白看视频时，印象最深的是一双红色高跟鞋。
第一次采访，节目组专门给过特写镜头。
到咲桑33岁，节目组第三次去时，鞋不见了。
但以一笔“4日元（折合人民币2毛6）”的收入出现在了咲桑的账本上。
穿了好几年，她舍不得忍；卖一点点钱，还要存起来。
后面她甚至把自己的长头发都剪了去卖钱。
赚了3100日元。
03
就是靠着这样精确到1日元（人民币6分钱）、近乎自虐的节省。
从18岁开始攒钱。
到2013年、咲桑27岁时，她终于攒够了积蓄。
买了自己的第一栋楼房。
价值1000万日元，有3个房间。
咲桑自己住一间，其余两间出租。
每月就有8万日元（折合人民币5300元）的收入。
2015年，咲桑29岁，又买下第二栋房子。
价值1800万。
一共有4个房间，每月可以产生15万日元（人民币9938）的租金。
到了33岁，她手里已经有三栋楼了。
一套独栋别墅，四室一厅，价值2700万（人民币178万）。
她把三栋楼都出租出去，每个月能收到30万日元的房租（人民币约2万）。
咲桑上班时，工资折合人民币也就1万出头。
在日本不算高——据日本国税厅数据，2017年日本白领平均年薪是432.2万日元（约人民币26.4万），即每月2万。
坐拥三栋楼后，咲桑每月被动的房租收入比工资还高。
她就辞职了。
专心打理她的猫咪咖啡馆。
实现了她救助流浪猫的梦想。
说是梦想。
因为咲桑小时候自己养过猫，跟猫感情很好。
之后猫咪去世，咲桑很伤心。
同时她观察到很多猫咪在外流浪，得不到救助。
就萌生了开一家猫咪店的梦想。
可开猫咪店很费钱。
而咲桑没钱。
想来想去，她想到了买房积攒财富这条路。
并在18岁制定了严格的执行计划。
按她展示给节目组的计划表。
她计划在27岁买第一套房。
29岁买第二套房。
34岁入手第三套房。
凭借着惊人的自律及执行力。
咲桑一一做到了。
第三套房，还比原计划提前1年购入。
04
说说大白看完视频的感受。
第一个：没想到在东京这样的地方买房，能靠攒钱攒出来。
东京的房价是日本最贵的。
经历房地产泡沫崩盘后，东京的房价虽降了不少。
但平均下来也要5万/平（在深圳，等于罗湖区的价格）。
不过，日本首付低。
只要一成。
咲桑第一套房子人民币66万左右。
也就是说，她只用准备7万。
7万不是个大数字。
但咲桑足足用了9年才攒出来。
因为她工资不高。
29岁也才1万，那之前肯定更低。
而东京在2014年前，一直是亚洲物价最贵的城市。
所以咲桑才需要极力压制物欲，把钱一点一点地省出来。
说实话，大白受不了这样极端的节约。
但咲桑的精神及规划性，值得学习。
大白之后就马上下了一个记账的应用，尝试把每天的花费记录下来。
目前已坚持两周。
不看账本，大白没觉得自己大手大脚。
但今天一翻，已经花出去小1万（含房贷）。
其中好几笔是不必要的支出；还有几笔，控制下，也有价格更低的替代。
有点羞愧。
也突然想起来，自己刚来深圳时，工资其实没多少（还不时被公司克扣一部分）。
但每月竟然还有结余。
然后靠着结余，一年多就把大学四年的助学贷款还完了。
两三年，把家里近10万的欠债也还上了。
人果然潜力无限，关键时刻，还是要逼逼自己。
不能完全向消费主义低头。
05
第二个感受是。
用好“结余=收入-支出”、“现金流覆盖支出”这两个简单公示，再用好杠杆。
要实现买房、甚至是财富自由的目标也没那么难。
咲桑计划入手第三套房子前。
节目组盘点过她手头的资金情况。
每月工资是17万日元（约合人民币1.12万）。
两栋房的租金为23万日元。
一共40万。
但咲桑每月只留给自己2万应付日常生活开支。
剩下38万，一些用来还房贷和提前还债，余下就全部存起来。
最后她买第三套房的计划提前1年完成。
当然，靠的是贷款。
关于买房，现在网上还有人纠结是一次性全款买房，还是贷款买房。
全款买房，无事一身轻，幸福感更强。
但真正聪明的做法，还是贷款买房。
拿深圳做个例子。
深圳首套房，首付比例是三成。
假设房子价值300万，等于你用100万的钱，就撬动了300万的资产。
按4.9%的贷款利率，再上浮5%计算，也就5.145%。
如果你用的是公积金组合贷，个人最高贷50万，家庭最高贷90万，贷款利率3.25%算。
那只要你的房子每年增值超过5%（对于深圳的房子来说，不难），你其实就赚了。
这还没考虑货币超发对负债的稀释、你工资上涨等因素。
此外，房租收入也是可以cover掉一部分负债的。
拿咲桑做例子。
她第三套房，每月房贷是8万日元。
而她第一套房子的租金，就有8万。
两相抵消，毫无压力。
当然，东京因为房价降，租金涨。
导致租金回报率非常高，接近10%。
而国内，大概就2%-3%。
像大白一个朋友，买了一套320万的房子，每月租金才6500。
但这6500也给她减了不少压。
所以，如何在工资收入外，扩大自己的被动现金流收入，值得每个人思考。
如果能实现每月被动现金流收入完全覆盖掉开支。
再配合良好的消费习惯。
以及努力工作，实现工资提升。
距离你买房，甚至财富自由的梦想真没那么难。
而说到好好工作。
咲桑身上同样有值得学习的地方。
她所从事的工作本身跟房地产有关。
日常最大的爱好也是研究房地产广告。
专业知识的逐渐积累。
在她买第三套房时，发挥了大作用。
她只花了2700万日元。
而隔壁同样的房子价值3780万。
用地产行话说，咲桑抢到了笋盘。
笋盘，顾名思义就是物美价廉的房子。
一般很难抢，要抢到，得信息灵敏、手头资金充裕才行。
否则等你反应过来，可能早被瓜分完了。
06
咲桑的经历还是很让人服气的。
她的视频在日本火了后，在中国也被顶上了微博热搜。
很多人接受不了她苦行僧般的生活。
但看她33岁就不用上班，能安心去实现自己的梦想。
又很羡慕。
这就暴露了很多人的矛盾心理。
用俗话说就是：又想马儿跑，又叫马儿不吃草。
为什么走不通？
因为凡事都有代价。
咲桑的代价是放弃15年享受生活的机会。
如果你的选择是人生苦短，早消费早享福。
那存不下钱，买不起房，没有安全感，焦虑成为常态。
甚至躲不过的“中年危机”。
可能就是你要付出的代价。
你想好选哪个了吗？
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