【1】
现金流是房企的生命线，破产的房企无一例外都是因为现金流断裂。房地产项目本质是一种金融产品，由于预售制度，好的项目收入早于支出，通过现金流滚动，即使利润薄的项目，也可以获得现金流贡献，长久的发展仍旧需要以利润为根基，否则现金流总有转不过来的时候，那个时刻，企业将爆发系统性危机。
【2】
刚从业的时候，自己只能看到项目节点，工程进度的推进，各类报告更多地围绕着怎么做好一个项目，包括如何设计、施工建造、销售再到最后交付，呈现出好的产品，比较少关注现金流，并不能把这些工作节点与钱匹配。
现在再回过头来看这些经营报告时，更深刻地理解了报告设置的背后逻辑，本质上就是一切围绕现金流展开，收支两端规划，最终的目的就是现金流安全，进一步就是现金流贡献。
【3】
结合自己的理解，向大家介绍一下普通房企的现金流组合，可能不是很全面。
1、经营性现金流：
经营性现金流入核心就是销售回款；
经营性现金流出包括土地成本（如土地款、契税、拆迁补偿款、滞纳金如有、办证费用等）；直接开发成本（如前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费等）；财务费用（融资利息）；管理费；营销费；税金（增值税、土增税、地方税及附加、所得税等）。
2、融资性现金流：
融资放款、融资还款。 有的房企会使用商票，商票实质也是一种融资方式，商票开出相当于一笔融资放款，商票到期兑付及对应贴息相当于一笔融资还款及利息。
3、项目现金流
一个项目的现金流就是经营性现金流和融资性现金流的加和。一个项目的现金流除了降低开发成本，提升货值外，融资是非常重要的组成。一个好的融资方案，融资规模大、利率低、周期长，无疑是对项目贡献巨大，可以大幅降低老板的自有资金投入，优化自有资金现金流。
现金流归正甚至一定程度上比利润更重要，这是该标的的投资安全底线，如何快速地回收股东的自有资金投入是项目最重要的考核目标之一。
现金流归正分为经营性现金流归正，这个指标评判的是该项目本身的盈利能力，在当前成本管控比较标准化的行情下成本空间相对较小，价格也有比较明确的周边竞品参考，更要的是产品溢价力，两费管控也能体现企业间的管控能力差异。
除了关注经营性现金流归正外，还要更重点关注自有资金现金流归正，在经营性现金流的基础上叠加融资性现金流，最终能回流到股东自由使用的资金才算真正的归正。含融现金流归正，除了经营性归正考虑的因素外，就是企业的融资能力，这甚至将成为作为资金密集型的房企竞争力的关键。
当有现金流意识后，再回过头去看报告时，会发现一切都是围绕现金流转动。再去看生产开发时，就有了常说的老板视角，经营视角，需要投入多少钱，能够产出多少，能否实现自平衡，把自己当老板一样去看待，首先想的肯定是如何生存下去，资金不断链，自己的钱可以持续转动下去，只有实现自我造血才能持续生存下去。
从哪些方面去优化现金流？
一、融资性现金流：
刚从业时，对融资理解不多，更多地盯着生产环节，实际上对于房地产来说，融资至关重要，决定着一个项目成败及利润情况。资金实力雄厚的企业，可以获取更高规模的融资，融资利息还低，这种竞争力在拿地时候就能吊打普通企业。融资的方式多种多样，在拿地前就要考虑，制定融资方案，寻找融资意向机构，而不是等地拿到了才启动，这些都要尽早前置，有的可以做第二笔土地款就通过融资来解决，当然如果能做到第一笔土地款就找到了资方，那就更牛逼了。常见的融资方式有前融、信托、非标、开发贷等等。开发贷利率比较低，但很多企业会选择先做一道前融，再转开发贷，因为融资越早，自有资金投入越少，如果融资利率低于自有资金内部收益率，自然是划算的。
融资也是一把双刃剑，在市场行情上升时，融资加杠杆，越大越足越好。但像如今行情骤冷，资本市场对房企预期下调，那高利率融资是巨大包袱，加上资方会进行从严资金控制，让资金实质上无法动用，甚至可能会因为企业经营情况出现状况时发生挤兑，那是可怕的。
除了管控融资前端放款外，还要管控还款，详细研究融资方案对还款的要求，触发还款的条件，到期后能否展期或置换，以及对资金监管的要求和力度，这些都需要综合考虑。
二、经营性现金流
1、流入端：销售回款
销售我们容易关注到，却容易忽视回款，但只销售不回款简直就是耍流氓。对于老板来说，最重要的是回款，把钱收回来。要想回款，有两大方面。
一是，新销，先要把房子卖出去。
行情火爆时，不愁卖，如果限价，想的策略是如何捆绑销售，如何把不好卖的产品搭配好的产品一起快速去化（比如车位、储藏室、商业、升级装修包等），把折扣回收，好卖的产品如何提供首付比甚至全款优先，尽量引导做商业贷款，控制公积金比例，最终的目的是回款快和多。
行情遇冷时，需想策略，怎么吸引客户，启用中介、分销，研究如何把房子卖出去，各种折扣组合，各种优惠搭配。主要策略有：一是，加大对中介端的佣金点数和结佣方式，加快去化；二是，直接让利于客户，把折扣给予客户，不过需要通过一些包装，否则容易带来历史客户的投诉，比如特价房、员工房、工抵房、大单、团购、尾盘、实物或现金或充值卡等方式补贴变相折扣（对于不能明面降价的项目）等方式，既要实现去化也要尽量减少未来客诉风险。三是，对客户的付款比例进行策略组合，对于资金充足的客户给予一定优惠力度或补贴引导多付首付，引导少做公积金（回款周期长）以加快回款；对于资金不够充分的客户，给予首付分期，锁定客户。三是，团队激励，团队的佣金设置，包括对销售和回款等考量。
二是，在途应收款。市场行情好时，容易掩盖在途款存在的问题，资金充足，当行情变冷新销供血不足时，更要加大对在途款的回收。在途应收款的回收，受诸多因素影响，主要分为三个大阶段：一是，网签，加快客户签合同，签完合同才能办按揭，有的城市对新房交易价格有监控，会控制网签速度，高价房源网签周期普遍较长。一定要抓大推进力度，务必在楼栋主体结构封顶前完成网签，封顶就意味着有资格放款了。二是，网签完毕到按揭审批完毕，这个阶段，工程需要推进主体结构封顶，财务需要推进资料审批和额度沟通工作，一旦形象进度达到要求，争取快速获得放款。目前银行额度紧张，尤其公积金，即使手续完毕也需要排队放款，这无形中延长了房企回笼资金周期。主体结构封顶也需要评估该楼栋的可回款额度，有的项目受网签限制，即使封顶也无法回款，有的楼栋去化慢，可能投入封顶的资金大于回款额，那需要评估投入产出比是否划算。三是，按揭审批手续完毕到放款，货币政策宽松时一般可以快速放款，像如今的金融政策环境，手续完毕还需要排队，需要与银行沟通争取额度，摸底清楚银行的需求及政策，调整自己的按揭合作银行或给予一定政策支持，争取获取更多放款额度，有时不得不花钱买额度，比如存款之类。监管户的银行选取也需要考虑进去。
2、流出端
（1）土地成本：这方面属于刚性支出，包括土地款及契税等，若延期将产生滞纳金。快周转项目还需评估考虑是否提前缴纳，匹配快速首开。可以通过股权释放，加大合作包括同行合作，引入资方、个人股东，跟投等各种方式来降低自有资金投入。
（2）工程款：这是项目开发的大头支出，包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费等，涉及的总分包单位众多。这里面有很多一部分工程款属于刚性费用，比如规费或垄断性行业，是必须现金支付，或者说没有往后拖延的余地。工程款支付可从多方面管控：一，源头的合同条款。比如总包一般约定的付款节点有正负零、首开、封顶、外架、市政、竣备、交付、交付一年、交付二年等。比如，约定供应链融资条款，比如工抵条款等。二，日常通过月度/周资金计划，来盘点工程款支付，摸清各项目应付款情况，盘点账户资金，排布下个月支付计划，包括额度分配，区分轻重缓急，优先保障刚性支付，交付类项目，再供应类、封顶类。盘点资金是从监管账户支付，还是需要跨账户调拨，还是需集团下拨，还是通过商票或工抵。行情好，资金充足时，很少使用商票和工抵，随着整个行业高周转，高杠杆，现金流紧张，很多房企都采用了商票和工抵，一定程度上延迟的现金支付。
（3）两费：管理费、营销费。两费管控，集团一般通过预算的费率搭配绝对金额来进行管控，月度制定计划，营销费又分为合同口径和实际支付口径，费用系统作为信息化手段支撑管控。
（4）税金：包括增值税、所得税、土增税等。对于老项目众多的公司，税金清算工作很重要，各个地区的退税政策和环境不同，需要深入沟通，在合理范围内，尽量争取缓税少税退税，减少现金流支出。
3、监管资金盘活：在合理范围内，尽量盘活监管资金账户，也是房企现金流优化的重要手段，但从民生和政府监管来说，房产是预售制度，加强资金监管才有助于保障项目最终完工交付，不至于爆发烂尾风险。
在对现金流了解不多时，我关注更多的是利润和生产，随着对现金流的了解深入，发现现金流才是一个企业的命脉，如果现金流无法打平，出现巨大波动和缺口，对于企业来说是致命的。对于单个项目或区域性公司来说，都要从单个组织现金流自平衡来考虑自身的经营和发展，如果现金流都无法自平衡，就会发生资金断裂，那么再美好的未来都无法实现，首先，第一要务是资金能平稳持续运行，收入能覆盖支出。这也是国家出台三道红线的宗旨，稳健发展，降低负债降低杠杆，有质量的财务增长，而不是拼命高速奔跑。
最后介绍一下自己，我是一个职场中的两宝妈妈，坐标杭州，研究生毕业，主业房地产。平常喜欢写日记，累计发表了上千篇日记。2022年我组建了日精进群，和一群朋友共同见证2022年的成长，遇见更美好的自己！如果您觉得有帮助，感谢点赞、收藏 支持，谢谢。
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