【项目背景】

项目拿地已1年有余未确定开发方向。从地块属性来看难实现高周转，位置比较偏远，地上附着物也比较多，比如坟墓、拆迁之类，项目规模非常大，分为东西两区，共有七八个小地块，其中有两个小小地块近期才摘得整个项目才得以完整性，周边没有市政道路等，仅项目主入口有一条村路。

项目西区是收购A公司，收购成本a亿（折合地价倒挺便宜），当时不用付款，约定三年之后要付给对方差不多2a亿，年利率超30%了，相当于溢价a亿。账面上测算看，西区可以赚钱，但因收购溢价是不能进成本的，不能抵扣税，基本赚的钱不够付对方溢价。项目东区是收购的资产包，和B公司合作，我方操盘，地价也比较低。

【会议讨论要点】

1、影响项目利润的最核心操盘影响因素

西区虽然账面有盈利，但因为溢价无法进成本抵税，土地成本较低，项目利润很大比例用于交税，而股权溢价实打实要支付，税后利润比股权溢价低，项目实际亏损。那么就要考虑现金流，是否可以西区产品尽量配置低一些减少成本，定价低，快速去化，回收资金，做现金流，让回收的现金流滚动来对冲实际利润亏损。

东区项目有多个地块，利润可观，要统筹考虑成本分摊，税务计算是以工规证为单元地块，那么有些地块的业态利润较高，有的业态亏损，就要注意成本分摊，尽量高低利润搭配，这样税费均匀，这就需要在工规证划分时提前考虑，或者将一些项目公共配套放到高利润地块合理交税。当项目土地成本较低时，利润可观可能因税率跳档反而交税更多，这时可以适当增加成本，适当提高产品配置。所以，东区可以通过做高配置，与西区拉开档次保证去化赚取利润。

这里说的税费清算，更多的是指土地增值税清算，分档对应不同税率，一般先按一定比例预缴，交付后多退少补，但退税基本无望。

2、项目开盘思路

分几次开盘，怎么搭售，都需要统盘考虑，东西两个地块，先首开容易供货的地块，后续可以两边同时供货，跑量的业态和高溢价业态要统筹考虑，不然如果高溢价业态去化慢，账面看似有利润，实则资金归正周期非常长，首先应该先确保现金流快速归正，第二步才是做利润。

3、供货节奏

供货节奏基本是根据现场工程情况匹配营销节奏走，但也不能完全套营销节奏走，有时去化不了，有些已经投入了，该供货也只能供货了，而且还要考虑交房倒排。等等。

【会后感悟】

1、对于地价低，售价远高于地价的项目，税筹非常重要。税筹门道挺多，很专业，当然到底用哪个方案好，还是要先测算一下数据，才有依据，根据测算数据再来决策。

2、对于具体做事的来说，如果领导能把大方向确定，推进才顺利，否则事倍功半，所以要多找领导沟通工作大思路，不要埋头苦干，效率才更高。反过来说，当领导的最重要的工作就是确定大思路、大方向，让下面的人有一条明确的路可以走，做好沟通协调、分工，让大家各司其职，减少摩擦成本。