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前段时间听了一堂美国房地产知识讲座,对美国房地产做了概述,内容比较浅显,但对于我这种第一次接触到美国房地产知识的人来讲,还是感到十分新奇的,所以我将听到的内容,做一个整理,希望感兴趣的朋友也能有初步的认知。如果其中有任何知识不准确,还请朋友们指出。
介绍从两大部分展开:美国的土地制度与交易流程。
土地制度包含四个维度:土地产权、土地规划、房屋类型、税收。
交易流程也包含四个维度:第三方服务机构、房源信息、交易佣金以及首付比例。
一、土地制度
1.1土地产权
美国的土地主要是私有的,整个国家的产权呈6-3-1结构,即掌握在个人或企业手中的土地占据60%,联邦政府拥有30%的土地,如国家公园这种公共设施,最后的10%掌握在州政府手里。
1.2土地规划
美国将土地划分为不同的性质与用途,叫做ZONE,比如有些地块用来做商业开发,有的地块用来做工业制造等等。中国也效仿了美国的规划制度,将土地按照不同的用途出让与开发,另外中国在此基础上还加上了耕地保护红线。
1.3房屋类型
美国的房屋分为四种类型:single house、town house、condo和apartment。
Single house是指独栋房屋,一般在郊区,有地下室有车库,房屋面积非常大;
(敞亮的single house)Town house与single house类似,可以叫做联排别墅,只是位置在城市中,拥有更便利的交通,如果在大都市有一个town house,应该算作成功的标志了;
(只能仰望的town house)Condo是共享土地的私有产权公寓,由个人持有,和我们平常所说的楼房是一样的,拥有便利的交通,配备健身房、泳池等公共设施,当然这些都是要缴纳管理费的。在condo中居住,也会有一定的限制,如是否可以养宠物、是否可以出租,都要遵守业委会所制定的规定。
Apartment是出租屋,从形态上看和condo类似,只不过apartment是由公寓管理公司持有,只租不售。
1.4税收
与中国在交易环节收税不同,美国的房子是在持有环节收税,税率根据各州的政策有所不同,基本在1-3%。
二、交易流程
2.1第三方服务机构
在美国购买房屋,不仅要与房屋中介打交道,还会涉及种类繁多的服务机构,如保险服务机构,用来防止交易过后可能出现的债务纠纷、意外财产损失等,还有验房机构、产权过户机构等等。
2.2房源信息
美国的房源信息登记清晰且完善,如美国房产经纪人协会的MLS系统就非常全面,会员可在网站上查询房屋以及房屋的配套情况,如学校、交通等信息。在国内,我们好像都是通过中介自己的网站进行查询,而且信息并不是百分百有效,比如有的房子已经完成出售了,却还挂在某中介的网站上。
2.3佣金
美国的佣金一般是买方和卖方各3%,但最终都是由卖方出。佣金不是一成不变的,可以和中介商量折扣。最终不论中介费是多少,都要写进交易合同,总之一切公开透明。
2.4首付比例
美国的首付比例范围很宽,最低可以到3%。按照规定,如果首付比例在20%以下,就需要购房者购买贷款保险,一旦房屋所有者无法负担房贷,那么就会由保险公司出面解决,不得不佩服美国强大的金融体系。
结语
通过学习与对比,发现美国房地产在金融支持、信息公开以及交易服务等环节具有很大优势,这也是我们国内要学习的地方。正是由于这些差距,也可以预见未来中国房地产在存量市场、金融市场以及服务市场上的巨大潜力,因为我始终认为,发达国家领先我们的地方,就是我们努力的方向与增长的趋势。
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