很多时候，投资人都会觉得，租房事情很多又麻烦，租金也没有多少钱。空在那里也挺好的。我以前也是这种想法。
后面看完季老师和小伙伴的这篇文章，租金总和不到买卖溢价的一个零头，空关才是正解吗？
周转快投入少，还方便买房人看房。在经济很好，房价大涨的时候，这种操作方式是可行的，也是比较省事的选择。
空关固然是比较简单省事的，但是对于买房的人来说，很可能不是全款，如果是贷款，有月供压力的话，空关就不一定是个好选择。
文章里面讲到了对房东来说，非常究竟的方法。之前我们也有跟朋友探讨过，一次性赚一笔现金好还是赚现金流更好的话题。经过了疫情三年，相信大家对这个话题的理解就会更为深刻。
如果碰到现金流不好的时候，比如说疫情之前生意很好的老板，结果封城的时候，比如开餐厅的或者做旅游的老板，突然一下子一个客人都没有了，原来大厂收入很稳，突然裁员了……这个时候现金流出现风险的时候，如果没有提前规划，那很有可能因为失去还月供的能力，可能会进到黑名单。那些急售的房子，大概率就是低价去甩卖，才能出去的。
那如果有提前做好美美的装修，买入后就能收到很高的房租，会有一个比较好的现金流，这个时候心态就会好很多。
如果现金流很好的话，也可以增加买入的频率，还可以降低自身的风险。更容易进入到正循环。
比纯粹的贷款拿到手里去还月供更多了一重保障。如果是纯粹的贷款留在手里做月供的情况，还有一种可能就是碰到，房价会有起有落。
起的时候固然大家都很开心，如果价格在下行的周期，可能贷款额度会降低。银行都是天晴送伞，下雨收伞。如果下次贷款额度降低，也会增加自身持有房产的风险。
如果我们从一开始就把房子装修的很漂亮，有一个很好的租金收入，租金跟月供持平甚至租金更高的情况下，任何时候都没有担心，风险也更低，对于资产的安全度就会更高。
这个时候房子新来的租客，比没有装修的时候遇见的租客更好，大概率对房子的保护也会更好。产品力足够的前提下，加上房东心态好，也就是你卖也可以，不卖留着收租也可以，还有净现金流入，也不用从口袋里掏钱出去，产品好，心态好，房子才有可能卖出高价。
在卖房的框架里面，产品是根本，是售卖与运营的基石。当产品很好的时候，你对渠道、促销、价格的各种策略才是有效的。，否则你运营得很好，很多流量来了，结果产品不好，你就去帮小区的最低价成交了，或者帮你隔壁的那套房子卖掉了，自己的却还没有卖掉。
经纪人会推荐什么样的房子？
其实这个问题也很重要。所有的房子卖掉都要靠经纪人，每一个经纪人其实都记不住他到底手上有多少房子，特别是如果你的房子很普通，又没有任何特色的话，是留不下任何印象的，而经纪人只会推荐能让他留下刻骨铭心印象的房子。
为什么一般的房子卖出时间那么长，是因为人家确实想不起来，所以你的卖出时间就特别长。这就好比美女回头率高道理是一样的，好看的房子，来看的人都很多，所以当在带看量足够的情况下，成交的速度会更好，价格也会更高。
所以好的装修对于房子来说，比空关更容易在经纪人或者是买房人的心中留下更深的印象，也就是会占领别人的心智，让别人印象更深刻，还有一点就是能够让房东的心态更好，持有的过程更加的顺畅，更加松弛。对于卖房是一种非常好的加分项。
卖房从操作上来讲，要让这个房子产生更高生活方式的维度，才能引领来买你房子的人，你不喜欢那个看到的房子不是不喜欢那个房子，本身是不喜欢住在里面的那个人或者他的生活方式。
自住转卖的时候，最重要的事情，眼睛能看见的地方，请全部用名牌。
因为买房子的人就想占便宜。
长租转出售，在实践中发现民宿转出售，其实才是更好的，一边做民宿一边出售，更方便看房，然后民宿有退房的时间，从退房到住进来有三小时的时间就可以看房了。民宿转出租的要点就是收入好，收入起来了房东心态就好，然后颜值做起来别人就比较容易看中。
溢价改造的底层逻辑：
是比客户更懂客户，这就是用更高层级的生活方式引领对方。
寻找寻神秘的G点，每个人都有自己的悦心场所。都有对美好生活的向往，好的房子会注入好的能量，会激起对方的心驰神往，对生活的期待，留下深刻的印象。
爱是看不见的力量。所有的付出都会转化成爱。成为看不见的力量，在房子的设计细节当中也体现出对使用者的人性化和爱。
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