【美国房产投资】买什么样类型的出租屋？

我的一位国内的朋友，因为儿子来美国上大学，就卖掉了国内一线城市的几套房子，跟着孩子，也来到了美国。她想在孩子学校所在的城市买一下出租屋。

知道我在美国做房产投资，就问我：

美国有那么多种出租屋，我都搞晕了。你能告诉我，如果买出租屋，买哪一类出租屋，收益最大呢？

好吧。为了让我的朋友明白美国不同类型的出租屋，以及他们的收益情况。我就简单地介绍一下。希望对在美国找出租屋的你有所帮助。

美国的出租屋可以简单地分为两类：

1. 公寓式住宅
2. 别墅类住宅

下面简单地说说不同房产类型的优缺点。

1. 公寓式住宅

最常见有两种：

公寓（Apartment）

Apartment为一种出租型公寓，整栋物业的产权都属于某个个人或公司；可以以公司或个人名义整栋购买或租下单元房屋。

优点： 对于投资者来说，地理位置优越，租金带来的回报率非常可观。

缺点： 公寓本身带有的土地升值速度较缓。

市场形势：租金涨速普遍放缓，但涨幅仍有10%上下。随着大量流动人口的增加，租房的市场需求依然巨大。

结论： 可以考虑

产权公寓（Condo）

Apartment与Condo在外形并无过大差别。只是产权的差异。 Condo是一种出售型公寓，房屋的物业产权属于购买Condo的业主，可以按照单元购买。但是Condo业主不拥有土地的产权，总体说，类似与国内的商品房。

优点：

1. Condo房屋内部的结构与装修可以自由调整；

2. 前期投资比较小；

3. 交通便利。

缺点：

1. 不具有土地权；

2. 增值空间小；

3. 物业管理费较高，而这部分费用不由业主控制，而是由业主联合会（Home Owner Association）决定；

结论：不考虑投资。主要是condo的物业管理费用不受自己控制，对长期的投资不利。

2. 别墅类住宅

在美国，别墅类的住宅可以分为联排独栋别墅（Townhouse），独栋别墅(Single-Family House)，还有一种存在些许差别的多家庭独立住宅（Multi-Family House）。别墅是美国最具有长期投资价值的房产类型。

联排独栋别墅（Townhouse）

产权:

Townhouse的业主同时拥有其房屋的所有权与其自带土地的土地权，面积一般在140—300多平方米之间。

费用与维护:

联排屋可以选择缴纳一定的物业管理费，委托物业公司搭理庭院，屋顶，外墙等，费用大致在每月一百至数百美元。

优点:

1. 属于城市的边缘地带，既满足了回归乡野宁静的愿景、又实现他们别墅的梦想；

2. 空间较大，格局分明，附带门前庭院与车库；

3. 有一定的升值潜力；

4. 让人们从都市的拥挤中解脱出来，适合养老。

缺点:

1. 两户人家都在同一栋建筑，但中间有墙隔离，但每家都有各自独立的门牌。

2. 中间只有一堵墙相隔，隐私性较差。

3. 内部设施的维护由屋主自己负责。

市场形势：

1. Townhouse的地理位置与房屋结构，使得它成为很多白领的第一套房与退休人群养老房的选择 。

2. 美国房市稳步上升，购买Townhouse亏损可能极低。

结论：考虑到物业管理费的成本的不确定性，不予考虑。

产权:

独栋别墅的业主拥有自己的房屋产权与土地产权。

维护:

因为屋主同时拥有房屋产权与土地权，所以屋主也要承担一些基本的维护与管理工作。

例如：保持自家门前庭院的卫生情况等等。

优点:

1. 这类房产在市场上很丰富，容易寻找；

2. 非常容易卖出；

3. 账单不是太多， 管理起来方便；

4. 如果你有美国绿卡，需要贷款的，容易拿到银行的贷款；

5. 租户一般比较稳定；

6. 由于独栋别墅的稀有性，使独栋别墅的升值空间非常大。

缺点:

1. 每一单元的成本过高；

2. 难以打理；为了这一个独栋别墅，好像请property manager不是特别合算。

3. 翻新成本过大；

4. 买卖房子的竞争比较激烈。

市场形势：

1. 投入成本高昂，市场具有一定的局限。
2. 独栋别墅的稀缺性，导致房价一直居高不下。
3. 独栋别墅整体的升值潜力依旧很大。
随着美联储加快加息步伐，独栋别墅租赁市场也将受到市场的瞩目。

结论：可以考虑

多家庭独立住宅（Multi-Family House）

Multi-Family House比较特殊，从房屋的外观来看，Multi-Family House与独立屋住宅并无多大差异，但是住宅里的格局会有很大不同。多家庭独立住宅可以隔成2-4户房型。每一间都是独立的一套房子，配套了各自的客厅，厨房，卧室和卫生间。

产权:

与其他的独立屋类似，整栋建筑都归于一个业主所有。

维护：

其维护工作也都由屋主承担，租客们的维护工作也由屋主承担。

优点：

1. 投资者购买Multi-Family House，自己住用一个单元，其他闲置单元都可以出租。每个单位都会有资金回报，是一种更安全的投资方式。相比之下，独栋别墅的租金收入只能来自一个租户。

2. 每一单元的租金收入要比独栋别墅高。 现金流会更好。

3. 一份贷款，就可以买好几个单元的房子。

4. 一份保险，就可以管所有的单元。

5. 买这类房子的时候会更理性。这类房子的价格基本跟房子的租金收益挂钩。

6. 买卖房子不会跟自住房竞争。

缺点：

1. 通常比独栋别墅贵；

2. 管理的事物会比较多。因为有多家租户。

3. 市场上这类房子较少，竞争比较激烈。

4. 受政府的政策调控较多。

市场形势：

1. 基本租金$1,000+

2. 租金回报率高、房产保值能力强、空房率低等优点使得其占有的投资市场份额较大 。

结论：可以考虑。

综合结论：

鉴于目前朋友的充裕资金，美国的低贷款利率，他可以选择的出租屋有：

1. 公寓 Apartment
2. 独栋别墅single-family house
3. 多家庭独立住宅 （multi-family house）