最近买了一个好区的出租屋，非常满意。
下面回顾一下买房过程，希望我的复盘对于正在买廉价房的你有用。
先说一下背景，我们为什么要买出租屋？
因为现在的经济情况不太明朗，房价也许已经在高位了，随时可能会下跌。所以，我们现在的主要策略是：
在美国南部三线小城，买合适的出租屋，长期持有。一旦经济下行，有好机会出现的时候，我们可以用出租屋做抵押，贷款出来再买新房。
当然，出租屋是必须要符合一定的条件的。
第一，出租屋能够通过翻新的方式，被动地升值。比如房子买价是5万，翻新需要4万。投入一共是9万，翻新后这个房子可以卖13万， 那么这个房子就是被动升值了4万美元。将来即使房子降价20%，13万的房子降价到了10.4万，我们还是挣钱的。
第二，每月的租金，相对房价来说，必须达到1%以上， 而且好出租。1%的意思是，一个10万美元的房子，每月的租金得在一千美元。20万美元的房子，每月的租金在两千美元。如果满足这个条件，在25% 首付的情况下，我们一般会有正的现金流。
第三, 房子位于城市中较好的区域。这样，将来万一房价下跌，幅度不会太大，而且好区受到的冲击会小一点，恢复也比较快。
我们是如何买到这个房子的？
这个房子是今年6月份的时候， 在MLS上公布出来的。当时要价9万9 美元。周围的房子，差不多在13万到25万之间，都是近几年新建或翻新过的。
当时看到这个房子的时候， 我挺兴奋的。因为这个区非常好。 学校的分数在八分到十分左右。在这个区见到10万以下的房子，是非常罕见的。
房子一出来，我们马上就去看了。看完后，明白它为什么这么便宜了。 房主去世了，他们的后辈在卖房子。房子很老了，许多方面需要修理，屋里一股味，房子里面还有很多的垃圾没有清理，有一个房间，地板已经掉了。不小心踩上去，就会掉下去。
我们估算了一下， 装修价差不多是4万，出租价差不多是1300美元每个月， 翻新后，卖价差不多13万美元。
我认为七万五以下买下来就可以了。我的合伙人建议出价5万。最后我们出价5万。 因为卖方要价9万9美元。他们说，房子刚出来，不可能这么低的价格卖给我们的。
他们回复我们的报价，说，7万就卖给你们。
我的合伙人说，等等再说吧。这么破的房子，估计没人要。
过来将近1个月，这个房子降价到了7.5万。
我说，看在这么好的学区份上，是否7万收了这个房？
我的合伙人说，再等等。
10月份的某一天，早起第一件事，查看房子。我打开email, 猛然看到这个房子已经降价到5万了。
我马上告诉了合伙人。
我的合伙人说，咱们赶紧投标啊。
我问，出多少。
合伙人说，还是原来的5万美元。
我说，既然他们要价5万。我们出价5万，同时再跟他要2000美元的垃圾清理费吧。
于是，我就给对方的经纪人发短信，问他这样的报价是否可以，可以的话，等我下班后给他发offer.
卖房经纪人回短信说， 昨天晚上的时候，就有一个offer在他的信箱里, 今天中午12点前必须回复。
我马上说，30分钟之内我把offer 递上去。在上班之前，我也就只有30分钟的时间。在这30分钟里，我赶紧把材料做完，给卖方代理送了过去。
本来因为有竞争，我还想加点钱的。但是，我的合伙人一再坚持，就这个价钱了。
下午一点， 卖房经纪告诉我， 房子是我们的了。
就这样，因为合伙人的坚忍，我们低价买到了这个小区3年历史上最烂最破最便宜的房子。
价格变化
总结
- 在买这个房子的过程中，我的合伙人起到了关键性的作用。他真正做到了理性的坚忍和动如脱兔般的敏捷。房子的价钱达不到他所期待的价格，绝对不出手。一旦看中合适的房子，马上行动。
他在买这个房子的时候如此。在买别的房子的时候，也是如此。记得有一次，他看中了一个HUD房子。 当时那个HUD的房子刚刚出来，他看中了。但是，房产投资者还无权购买，得过一段时间后，才有机会给房产投资者。他几乎天天晚上花几分钟的时间去查看HUD网站，看这个房子是否可以由投资者购买了。一旦可以了，马上让我投标，在状态变化的第一天，全价拿下。绝不给他人机会。这次跟我们竞争的那位投资者，把offer 的截止日期定在了中午12点前，是否也是不想给别的投资者机会呢？
2， 不停地追踪投标的房子很重要。看看以往买进的优质廉价房，大部分都是追踪过来的。这个房子的追踪过程差不多是4个月的时间。
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不要害怕给破房子出低价的offer。 在这个房子要价9万9的时候，我们给的这个房子的offer足够地低，但不影响到最后的结果。记得有一个HUD房子，HUD要价11万多，我们最后出价7万获得。另外有hubzu房子，我们竞标后获得，最后实地再次查看后，发现出价太高，就没要。 最后，这个hubzu房子，以低于3万的价格，卖给了另一位房产投资者。他出低价的勇气，为他获得了收益。
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买房子是个数字游戏。在你确定能买到低价房的地区和市场，通过不断地看房子，竞标（递offer）, 看得多了，时间长了，你终究会买到廉价的优质房的。
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