中国住房供应估量

首先，选用统计局2010年“六普”数据的住房情况数据作为基数计算出2010年底城镇住房存量。选用 “六普”数据的原因是该数据通过“以人查房”方式获得，涵盖各种类型和属性的房屋，既包括房地产开发商建造的商品房、各类保障性住房，也包括职工家属宿舍和集体宿舍，还包括自建房、原农村住房划转为城镇住房而产生的“农转城房”、小产权房等，数据质量最高，涵盖范围最广，数据最为可靠，净漏登率控制在0.12%以内。“六普”数据公布了城镇家庭户人口和城镇集体户人口两类城镇人口的户数和户均住房面积，可由此计算得到2010年底城镇住房存量约为196亿平方米。但有一点小小的不足，“六普”数据是入户调查得到的，未包括空置房。

然后，采用固定资产投资项下的住房竣工面积（不含农户）计算2011-2017年城镇住房竣工面积增量。住房竣工面积数据来源为统计局，统计范围为投资500万元及以上的住房竣工面积和全部房地产开发企业的住房竣工面积。2010年之前公布全社会、城镇、农户三个口径的住房竣工面积指标，用全社会扣减城镇、农户可得到小产权面积，由于小产权多集中于城镇地区，因此，全社会住房竣工面积减去农户住房面积即可得到包含小产权房的广义城镇住房竣工面积。2011年后，统计局不再公布狭义的城镇住房竣工面积，直接公布住房竣工面积（不含农户）指标，将2011-2017年住房竣工面积（不含农户）累加后即可得到城镇住房竣工面积增量，最新的2017年统计年鉴中仅有2016年住房竣工面积（不含农户）数据，用2011-2016年的住房竣工面积（不含农户）平均增速估算出2017年的住房竣工面积（不含农户）为9.05亿平方米，累加后得到2011-2017年的城镇住房竣工面积增量为66.90亿平方米。需要说明的是，由于固定资产投资中未包含投资500万元以下的城镇自建房和 “农转城房”，统计口径略微偏小。但考虑到2010年以后这部分占比较低，直接累加近似视为合理。

图表6  2011-2017年城镇住房竣工面积增量估算

注：2017年统计局数据暂未公布，由2011-2016年的平均增长率估算而来。

数据来源：国家统计局、如是金融研究院

最后，将2010年城镇住房存量面积和2011-2017年城镇住房竣工面积增量加总后可得到城镇住房供应总量。如果不考虑空置住房，2010年城镇住房存量为196亿平方米，2011-2017年城镇新增住房67亿平方米，全国城镇住房总计263亿平方米，2017年城镇常住人口数量为8.13亿，城镇人均居住建筑面积为32.35平方米。

当然，这一估算并不完整，主要是存在以下三点不足：一是不包含空置房；二是未包含投资规模低于500万的城镇自建房和“农转城房”；三是未扣减老房拆除面积。前两个因素会导致总量估算部分遗漏，结果偏小，第三个则会使得总量偏大。综合来看，影响最大的应为2010年及其之前的空置房，这部分的体量较大。中国家庭金融课题组通过两次入户调查和电话回访测算的2013年中国住房空置率为22.4%。国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为 “空置”，据此可得的2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率13.9%。两者之间差异较大，我们折中估计城镇住房空置率为15%。

考虑空置率后，2010年城镇住房存量为231亿平方米，全国城镇住房总计298亿平方米，增加了35亿平方米，城镇人均居住建筑面积为36.65平方米，人均增加了4平方米，已超过住建部十三五规划的2020年城镇居民人均住房建筑面积35平方米，达到小康社会住房标准。

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对标全球人均住房面积：中国住房过剩了吗？

2017年美国人均住房面积中位数为65.03平方米（美国普查局），2016年英国人均住房面积为49.4平方米（英国统计局），2014年德国人均住房面积为44.6平方米（德意志联邦统计局），2013年法国人均住房面积为40平方米（法国CGEDD报告），2014年芬兰人均住房面积为39.9平方米（芬兰统计局），2013年日本人均住房面积为38.81平方米（日本统计局），均高于中国的36.65平方米。2016年韩国人均住房面积为33.2平方米（韩国国土交通部《2016年居住实况调查》），2016年香港人均居住面积约为15平方米（香港政府统计处《2016年中期人口统计》）。由此可见，与大多数国家和地区相比，我国人均住房面积依旧偏低，基本住房需求还有一定的增长空间。

数据来源：美国普查局，英国统计局，德意志联邦统计局，法国CGEDD报告，芬兰统计局，日本统计局，韩国国土交通部，香港政府统计处。

尤其是考虑到中国特色的公摊面积后，这一差距将更为突出。目前各国住房面积算法不一样，大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积，国内房屋计算的是建筑面积，得房率仅为70%，转换为使用面积后，中国实际人均住房面积仅为25.66平方米，依然偏低，不能说是过剩，未来还有相当的增长空间。

数据来源：美国普查局，英国统计局，德意志联邦统计局，法国CGEDD报告，芬兰统计局，日本统计局，韩国国土交通部，香港政府统计处。

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