⭕️丨不动产上链能够提高房地产投资效率！

东南亚国家欢迎中国投资者

上篇我认为，未来理想的不动产上链地区应当是东南亚地区，华人在东南亚地区经营了几百年，为当地创造了大量社会财富，也很好的融入了当地社会，甚至有的担任政府首脑，至于任部长、省长（州长）或市长的就更多了；另一方面，在华外资和民企、中产更积极的进行产业转移和财产转移。正是这些基础条件，将促使不动产上链产生巨大的推动力，当地政府有足够的动机来推动不动产上链，因为可以获得大量来自中国的投资，完善当地基础建设，这一个理由就足够了。

虽然中国开发商碧桂园在马来西亚一个项目就号称总投资1000亿美元，但东南亚更多的地方并没有这种机会，很多的地方政府都期望外商投资，他们是欢迎中国投资者的。没有不动产上链，中国投资者也已经很活跃，有了不动产上链后，中国投资者投资效率可以提高很多。

影响房地产投资效率的核心因素

影响投资者的主要因素是在拿地效率上，一是地的信息不透明，需要通过大量的中间人，二是所有者信息可能会有些复杂。这两点洽洽是不动产上链之后的优势，信息完全透明，地块信息可以完全透明，一个DAPP可以解决这个问题，让土地信息归类。同时，所有者信息也完全透明，在区块链上可以找到目标地块全部信息，无论是面积，性质，所有者等。如果谁有意愿出售，可以在区块链上交易所上挂牌，如果有人愿意，可以直接交易。

东南亚国家都是土地私有的国家，投资者要购买土地，通常要么通过本地有资源的中介，一个一个的谈，一个一个的考察，这样的中介是多，但通常有中介参与，也有很多麻烦。很多中介不合格，不专业，介绍信息时不是少这就是少那，很多人害怕被飞，需要控制不让交易双方见面，提供资料不能详细，只能两边传话，这就构成了交易最大的障碍。很多中介还要从中大赚一笔，有的人抱着不成就算，成了一笔赚个够的态度，往往也是造成交易难以成功的原因。

另一种方法，就是通过当地朋友，找业主，一般是农民，一家一家去谈，一个一个去沟通。现在一些投资者就主要采用这样的方式，委托有本地资源的律所买地，这样比较直接，效率高，投资方看中哪些地方，律师按投资方要求去寻找业即可。

但无论哪一种方式，在现实中都不容易，否则开发商不用把大量的精力用来拿地了。我对海外拿地不熟，我就知道国内拿地极为复杂，核心在于信息透明度太低。我谈过数以百计的项目，至于项目资料那更是多，当然，绝大多数对我来说就是垃圾。某地级市市委书记曾持续几年亲自带我们看过至少50个以上地块，遗憾的是，我们一个都没看中。

不动产上链后解决信息透明度问题

（1）透明度

不动产上链后，可以解决掉的土地和房子领域信息透明度问题，让交易变得非常简单。土地性质、面积、所有权人、是否抵押、过往经历、是否涉诉等，这是过去尽调的主要方向。区块链上，这些都再简单不过，查一下就全部清楚。

即便如国内这么复杂的土地情况，如果所有者信息完全公开透明，人们效率也会提高很多。当然，国内之所以搞那么复杂，除了项目信息极不透明外，还在政府角色诡异，拥有各种不确定权限，有权改变土地审批及其他，同时中国土地交易的税极高，人们想避税，就只能走极复杂的股权交易，直接去收购土地所在公司。而股权所包含内容非常多，交易也就变得非常复杂，成功率也就非常低。所以，国内不只有透明度问题，还有政府权限问题，就是权力太大，管太多，让商业交易充满不确定性；还有就是税太高，迫使人们在交易的时候选择避开税收征管，在后期开发过程中去解决税的问题。关于税的问题有点复杂，这里不是简单的逃税问题，没有开发商这么傻，逃税是犯罪，要坐牢的，这里就不展开讲了，房地产行业的人都明白，不明白的其实也没有必要搞清楚。

同样，影响效率的还有各种各样的中介，现实中不能没有中介，因为他们有信息来源，有渠道，他们存在的价值就是提供有价值的信息，

（2）去中介化

区块链不只让土地信息变得透明，还去中介了，让中介失去作用。

（3）高效率买地

对于投资买地，在区块链上交易所去查看，如块地正在出售中。可以在地图上了对所有在售地块的地理位置进行了解，对于位置和价格合意的，可以更详细的查询全部信息。原来我们为了解项目信息，需要进行大量的走访，调查，到各部门调档等，现在区块链上DAPP有全部信息，且全部上链，不担心调查结果不真实。

对链上信息调查没问题的，不放心还可以去现场看一看，看土地位置，以及地上树木、建筑物等情况与链上记载是否相符。

如果这些都没问题，或许可以与所有权人聊一聊，在价格等方面是否还有优惠。找不到联系方式吗？或许他会在不动产管理DAPP那里留下邮箱或其他联系方式。当然，也可以直接就在交易所成交。

以前可能要几个月才能完成的工作，上链之后或许一天就能完成。

买地后的交割—KYC认证及缴税

作为外国投资者，如果现在想要去那边开发房地产，买地这一项就成了拦路虎，而有了区块链，甚至不用去所在国，先买了再说。

如果只是投机性购买，可以只去不动产管理DAPP上作一个备案，甚至都不用备注。对于其他人来说，只是知道这个地块代币进了一个新钱包地址，这个地址与不动产管理DAPP中的地块代币地址不同，人们大约知道，这应当是更换了主人了。如果是原不动产管理人更换钱包地址，他应当会在不动产上DAPP上重新备注，这样人们能知道，地块还是原主人，只不过换了钱包地址。当然，他也可以基于不想被人知道，不去备案，人们就会无法知道新主人是谁，这没问题，这是他的自由。只是产生正常的税费时，如果不及时交，不动产管理DAPP上可能会记录下来，影响以后的交易，人们再购买的时候，可以查到这个地块还欠有多少税费，是否会有罚款等，这都是交易需要考虑的问题。

如果是为了开发房地产，那么就需要去做一个KYC认证了。比如有的国家外国人不能持有土地，那就得去注册一家符合要求的公司，然后以公司资料去做KCY认证。

对于KYC认证，那就等于进行了一次土地交易，该交的税，双方都得去交了，否则认证肯定完不成。

如果没有进行KCY认证，那么，就像一个证券持有者，只是短期持有其代币权益，不能等同于土地所有权变更，所以必须是免税的。这也是一个技术性细节问题。

之后，人们再查资料这地块资料的时候，就会发现，这地块现在的主人是某某公司。

整个这流程下来，投资效率，估计可以比原来提高10倍以上。对于国内买地来说，或许更快。

海外买房也更容易

对于买房，也就会容易很多，效率高很多。现在买房，外汇汇款极麻烦，大规模外汇转移，更是不现实的事情，中国政府现在将外汇作为国民经济的压舱石，绝不允许民间随意以海外投资的方式流出。

当地房子代币化之后，购买完代币，在当地不动产DAPP上进行KCY认证，即可完成全部流程。可以打印纸质证书，区块链上记录也更好，永远都记录在那里了。外汇的事，其实没有啦，外管局的美元，一分都不用动了。

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