租房的时候要注意什么？（避坑实操）

租房的时候要注意什么？（避坑实操）

一、签订租赁合同时要确认什么？

 

房屋的权属：确认签合同的对方是否为房屋的产权人；如不是产权人，是否有出租权限？比如得到房屋产权人直接授权出租，或者是作为承租方得到授权可以对外转租等情况。

房屋的用途：如果公司要将房屋用于办公、仓储、餐饮等具体用途，确认房屋和土地的性质是否适合。

房屋的现状：房屋水电是否能够正常使用，房屋的装修、家居的状态，建议在交接房屋时进行书面及拍照确认。

注意：如需将租赁房屋作为公司注册地进行工商登记等用途的，尽量在租赁合同中进行明确约定出租人的配合义务。

二、转租有效吗？

在现实生活中，经常能碰到二房东转租的情况，那么转租行为是否有效呢？

中华人民共和国合同法

中华人民共和国主席令（第十五号）

第二百二十四条　【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

所以，如果承租房屋签订合同的对方是二房东（或三房东等）的话，一定要确认其是否享有转租的权利，否则，大房东随时有权解除合同。

三、一房数租怎么办？

一套房子，同时签订了多份租赁合同，这时候，怎么办？

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

法释[2009]11号

第六条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

司法解释已经明确一方数租的优先顺序，可见，租赁房屋之后，赶紧搬进去占有房屋很重要哦。如果没能占有房屋继续履行租赁合同的承租方，可以向出租方主张违约责任。

四、租赁期间，房东把房子卖了怎么办？

租赁期间，房东把房子卖给了其他人，这时，租赁合同还能继续履行吗？法律上，对此有个说法叫“买卖不破租赁”，就是说，租赁物在租赁期间进行买卖的话，原有的租赁合同仍然有效。并且，承租人享有优先购买权。

中华人民共和国合同法

中华人民共和国主席令（第十五号）

第二百二十九条　【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第二百三十条　【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

有个例外情况

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

法释[2009]11号

第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

一般来说，“买卖不破租赁”，不过，如果出租前房子就存在抵押或查封情况的，之后房子发生权利变更，此时承租人是无权要求继续租赁的。

对此，承租人在承租房屋时，可以要求出租人向房产交易中心调取房屋的近期的权属信息，如房屋存在抵押或已被法院查封的，可以在权属信息中看到。

公众号：法小司

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