“曼哈顿商业广场，原本可以更好。”
在曼哈顿居住的这5年，时不时就会听到身边的朋友来这么一句感慨。
作为升龙进郑的第一个项目，曼哈顿商业广场这几年的确没有给人带来太多惊喜。
而且，随着沃尔玛、电玩城和一些主力店的撤出，连居民日常所需似乎都难以得到满足。
这多少让人有些遗憾。
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曼哈顿坐拥黄金地段，这点毋庸置疑。
如果把金水路比作一个项链，郑东新区比作一个珍珠，曼哈顿所处的位置，就在珍珠和项链的接口处，重要性不言而喻。
且金水路、未来路上有多条公交线路和BRT线路，地铁1号线燕庄站B2口就开在曼哈顿商业广场正门口，交通十分便利。
此外，曼哈顿周边还有各种银行、五星级酒店和公寓写字楼，区域内白领众多，人流量大。这点从街道上拥挤的电动车和汽车，就可得到佐证。
可以说，曼哈顿天然具备开展商业所必须的流量池。而且，在很多人眼中，曼哈顿商业广场的商业氛围浓厚，品牌众多，确实算是个成功的案例。
但是，纵观整个曼哈顿商业广场，内街生意难做，外街餐饮淘汰率较高，这也是不争的事实。
原因何在？
曼哈顿商业广场的临街商铺以餐饮与大型零售为主，更大面积的商业内街则是以服装零售为主。尽管曼哈顿周边客流量较大，但因商业街区规划及业态组合等种种问题，导致客流无法有效的导入项目。外街虽有大型主力店聚集人流并带动，可外街的餐饮与内街的服装缺乏联系，难以形成有效互动，导致客流分布不均。
“铁打的曼哈顿，流水的商家”， 这是曼哈顿商业广场的真实写照。然而，有着地理优势的曼哈顿商业广场，原本不应该是这样的……
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曼哈顿不是没有给过我们惊喜。
12年前，这里还是一个被称为“燕庄”的城中村，居住着3000多村民、2万多外来租住人口，小商小贩扎堆经营，熙熙攘攘中不乏脏乱与不安。
2006年，郑州市委、市政府为拓宽金水路、打通未来路，决定对燕庄进行整体拆迁改造。
而燕庄改造时，有三家房地产公司进行竞标。
但是，面对燕庄村民要求，房地产公司需要给燕庄配建共计约40万平方安置房和商业以及一栋写字楼，想要在剩下的180亩土地上实现盈利非常困难，加上燕庄临金水路的“水上歌城”索要巨额赔偿，利润空间不大，最后只剩下迫切需要打开郑州市场的升龙接盘。
经多方调研，升龙最终以新加坡城市综合体的吉宝为学习蓝本进行建设开发。起名为“曼哈顿”，是想在黄金的金水路上制造一个高大上形象的感觉。
2007年1月，曼哈顿第一批住宅开始销售，开盘价格不到5000元/平，5月，曼哈顿商铺开售，开价均价在25000元/平。
2009年，搭载着沃尔玛、赛博数码广场、必胜客等知名连锁企业的曼哈顿全部建成开业，曼哈顿的开发演变模式成为郑州城中村改造的模板，曼哈顿广场一跃成名。
从城中村摇身一变，成了繁华的商业街。是多么大的惊喜。
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然而，惊喜总是很短暂。
因为在随后的运营中，曼哈顿商业广场只有30%的物业自持，而且自持部分主要集中在E、F区域，也就是现在的赛博数码广场、沃尔玛（已关闭）和国美电器，与其它区域的商业并无联系。
说白了，其他70%的物业既没有规划也没有统一的运营，这就导致商家经营无序，品类同质化严重。据了解，曼哈顿商业广场A区两层几乎都是女装，B区有少量男装和母婴，女装店铺占据大面积板块。
更要命的是，女装店铺没有区分，也没有大品牌进驻，都是自创牌子，里面的衣服大同小异，没什么特色，还贵得离谱。
据一位曾经的店铺租户反映，内街的人流实在是少得感人，自己的店铺在开业半年后选择了关闭。而另一位做餐饮的租户已经将自己的店面从50平方换到了20平方，以期较低租金成本。
正所谓“外街熙熙攘攘，内街空空荡荡”。
郑州的商业街区不好做。这是大家都知道的。因为大多开发商都是站在销售的角度卖商铺，卖完就走的。
而在业内，关于商业经营模式的争论也一直未曾停止过。
“销售”还是“自持”？到底该选择哪一种商业模式，才能够实现利益最大化？以往普遍的观点认为，销售能迅速回笼资金，自持则着眼长远。
事实上，早有业内人士认为，在物业价值明确的前提下，自持或出售只是持有者另一层面的策略选择。但无论自持还是出售，运营管理都是不可或缺的部分。尤其对于销售型物业，运营管理的成功很大程度上会直接影响物业的资产价值。
在这一点上，起步较早的曼哈顿商业广场似乎一直没有意识到，或者已经无力改变。
无论怎样，我们总希望，在商业利益的基础上，会存有更多温情，让每个面世的项目可以更好。
撰写/编辑：花边
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