观察中国楼市，土地价格一直是很有效的风向标。从长周期的角度看，地价涨，则房价涨，地价下降，房价也就能够下降。
最近媒体开始越来越多的报道土地流拍新闻，这就进一步印证了，这一轮超级楼市大牛市拐点的到来。
上一次如此大规模的土地流拍，还是在2014年。当时土地市场的冷清行情，直接导致许多地方财政困难，后来政府就出大招去库存了。
两年前，地王还在以“一天一个价”，刷新着房地产的新高度，好地块抢都抢不到，现在很多地王已经在高高站岗了。
关于土地拍卖有两个名词要搞明白。
第一个词是“流拍”，意思是说参与竞拍的人数达不到规定人数的拍卖活动。这么多土地流拍，能看出两点：一是许多开发商不看好未来的楼市。二是开发商口袋里缺钱了 。
2014年，是中国楼市的大低点，当时一线城市的流拍率最高达到12%，而今年前7个月，一线、二线和三线城市的流拍率，已经全面超过2014年的高点了。
第二个词是“溢价率”。假如我卖一块地，两家开发商竞拍。这块地100万起拍，最后以125万的总价成交。那么土地溢价率就是25%了。
有数据统计， 2018月7月的全国土地成交的平均溢价率只有11.67%。与2017年7月相比，平均溢价率跌了18.58%。这也说明开发商更加理智了，不敢再那么激进拿地。
从流拍率和溢价率两个指标看，下半年开始，土地市场确实凉凉了。上半年，我们经常还能看到，某某城市土地出让金创新高，下半年这种新闻，估计会越来越少了。
春江水暖鸭先知，开发商已经明显感觉到楼市寒冬来临。房地产是资金密集型行业，现在地价是降了，但开发商缺钱，想逆势拿地也很难。
近期，易居研究院发布了一份《金融环境与房地产研究》报告，将中国房地产业金融环境指数和全国70个城市新建商品住宅价格指数同比增幅进行对比。
上图可以看出，房地产金融环境指数，是一个比较准确的、有效预判房价走势的先行指标，领先房价大约3个季度。
房地产金融环境指数，与房贷利率和开发商到位资金有关系。
从去年开始，房贷利率一直在上浮。在去杠杆政策下，国家一直在限制房地产企业的融资。这两个方面都造成房地产金融环境指数偏紧。
上周开始，浙江、江苏、上海等地银监局发文暂停新增地产信托的报备。这个暂停，对于房地产可是灭顶之灾。要知道以前信托里面，房地产融资几乎占了一半，这就意味着开发商的又一条资金通路彻底被堵死。
除了融资不顺外，更大的考验还在后面，房地产还债的时候，才刚刚开始。
一般来说，地产发债基本周期是3年。2015年开始，在去库存政策的号召下，房地产企业纷纷借债拿地扩张。前面两年的业绩确实很漂亮，但现在，借的钱终究要还的。
据恒大研究院数据，从2018年下半年到2021年，房地产面临极大的还债压力。2018年要还债2.9万亿、2019年还6.1万亿、2020年是5.9万亿，2021年则还有3.4万亿。也就是说这四年加起来要还债18.3万亿。
我们别看很多房企销售数据爆棚，这些销售有多少是债务包装出来的，看看负债率就知道了。像泰禾集团、泛海控股、绿地、阳光城，这些上市房企负债率超过了200%。
所以，潮退了，就知道谁在裸泳。房地产行业可能会在交出最强的半年报之后，业绩就此达到顶峰，未来的业绩可能会逐渐变差。
而股市已经提前都做出了反应，负债率高的这几家企业，从去年开始就已经在不断下跌了。连万科这种把负债率控制在个位数的龙头企业，股票都深度调整，其他房企就更不用说了。
国内偿债高峰来临，开发商借新还旧的渠道受限，在楼市调控严打下，销售越来越不理想，开发商纷纷到海外融资。
但今年人民币快速贬值，让开发商在海外发债的成本也急速上升，现在借的美元越多，以后还的人民币也越多，对于资产负债率极高的房地产企业来说，这个冬天并不好过。
接下来四年，对于房企显然是生死考验。
现金流就是一切。提高周转率，降价促销，或许是房企迫不得已的最后选择。至于中小房企，保命最重要。
大家可能又要问，现在是否合适买房？这个观点我已经重复好几次了。考虑到未来房贷利率还会往上涨，限购越来越严，如果是刚需，又急需买房，首选核心城市、核心地段，只要遇到开发商打折促销的，毫不犹豫要上车。
像厦门、杭州、南京这些房价已经开始回调的强二线城市，只要不着急拿房，刚需观望一下也无妨。
如果你不是刚需，就想投资，那么还是算了吧，现在炒房风险大于收益。而且房地产税出来后，除了人口流入、有投资价值的一线和强二线，其他城市房子的流动性会越来越差，到时候无法变现的房子，就是烫手的山芋，要让你背负一辈子的债务压力。
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