重庆的“房市”

重庆在2017年1月13日扩大了对房产税的征收范围。

将“征收对象”中的“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房”调整为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”。调整后的个人住房房产税政策以重庆市人民政府令第311号公布，自2017年1月14日起施行。

从经济学角度讲，该政策无疑起到了抑制房价，平抑炒作的作用。但是，我们也应该注意到，该项政策的限制条件相对多：“无户籍”，“无企业”，“无工作”。细分析起来，这些条件要想绕过也非常简单：外地人不可以炒房，本地人呢？当地企业呢？特别是房地产公司呢？无业不行，有工作不就可以了吗？（这里插一句，中国的很多政策都是这样，看起来很吓人，但是细看起来却有很多限制条件，这也算是中国特色了吧！）所以说，我认为，该项政策只能在某种程度上起到抑制炒房的作用。比如很多“外地小散户”可能就不能炒房了。

下面来看一组数据

重庆2016年的GDP增速在全国遥遥领先。要知道，在经济增速放缓的2016年，两位数的GDP增速可不容易。同时，我查了一下，成都2016年的GDP增速大概是7.5%左右。只是不知道这两个城市的GDP增速里有多少是房地产贡献的。

为什么分析重庆一定要提成都呢？因为两个城市经济体量相差不是很大。

成都

面    积14605平方千米

人    口1572.8万人（2015年）

地区生产总值11202.6亿元（2015年，含简阳）

人均生产总值74,865元（2015年）

重庆

面    积8.24万平方千米

人    口3371.84万（2015年末户籍人口）

地区生产总值15719.72亿元（2015年）

人均生产总值52549元（2015年）

两座城市离的也相当近

重庆到成都的距离是340公里左右，目前重庆到成都主要有两个方式：

1、高速公路，全程348公里，时间4小时左右。如果是走新建成的渝蓉高速，则只需要2.5小时

2、铁路，重庆到成都有很多次火车，最快的动车组只需要两小时左右

除此以外，成都和重庆的文化，历史，美食，甚至方言也都非常类似，真可以算得上是姐妹城市了。所以，无论是企业投资还是外地人去工作，选择成都还是重庆，没有特别大的区别。由此，就造成一个现象：两座城市的房价同涨同跌。原因很简单，如果一个城市的房价相较于另一个城市过高，人们就会去另一个城市买房，如果过低，另一座城市的人就会来低的这里买房，最后，两座城市的房价会达到一种相差不多的平衡状态。在中国，这种姐妹城除了成都/重庆以为，另一对可能是广州/深圳，但是其他的，北京和天津经济相差比较大，上海和苏州相差也比较大，故不存在这种平衡的态势。

中国的房价之所以能炒起来，最主要的是要有外地人涌入，即把房子卖给外地人（本地人住房能力有限，年轻人结婚一对也就需要一套房，只有外地人的住房需求才会在短时间内造成比较大的购房需求）我查了一下，2016年上半年（暂没有下半年数据）重庆去年人口净流入为-355.29万，是负的！也就是说，房市最后接盘的外地人很有可能不够！

同时，重庆的土地供应量非常充足，这主要得益于重庆的上任市长黄奇帆，但是黄奇帆已于2016年12月29日辞去市长职务。

图表中可以看到，2016年重庆土地供应量已经大大减少，恐怕真的和黄市长的离开有关。

在中国，要想调控房价其实是很简单的，土地供应量和土地出让金的控制权都在政府手中，一切只在政府一念间。所以什么限购啊，房产税啊，这些政策其实都是权宜之计，可以随时取消或者收紧。而如果真的要达到“居者有其屋”的目的，只要增加土地供应和降低土地出让金就可以了。但是现在的政策是“房子不是用来炒的，是用来住的”，这里面的隐藏含义其实是“你们不要炒房，但是房价也不能跌”。在全球经济遇冷，中国经济增速放缓，供给制改革去产能的形势下，房地产起码在未来一段时间内仍然将是中国的支柱产业，这个毫无疑问，直到中国经济完成转型。政府想要的，只是抑制炒房而已，而不是真的要打压房价。

说回重庆，综上，重庆虽然每年的土地供应量在减少，虽然重庆GDP增速很快，但是往年仍然积累了很多库存，另外，重庆外地人不是很多，即使去重庆买房，最后卖给谁呢？至于租房市场……那就是另外一个话题了。这里我只说一点：租房市场才是真正的市场经济，政府不会去管你房子能不能租出去，因为这个和房地产经济无关。而房子能不能租出去，房租能收到多少，就真的取决于该地区有多少外来人口，外来人口的收入又是多少了。

话虽如此，我也认为重庆的房价不会大跌，只是最近可能涨的有点猛而已，随着最后政府调控的深入，重庆房价大概率会维持不动，一旦房价下跌，我认为政府随时有可能会放开房产税，总之，要保持一个稳定的房市。政府想要的，是一个可以稳定为祖国贡献GDP的房地产，而不是一个暴涨暴跌的房地产。预计在未来一段时间内全国各地的房市也会是如此状态：如果暴涨，就马上调控，如果暴跌，就马上救市。

最后分享一点个人的看法：虽然房价不会跌，但是房产交易是有房产交易税的。

房产交易涉及的税收是指在房产交易过程中买方按国家规定征收一定比例的税收，根据地区的不同税种和税收比例也略有不同，主要税种有：契税（按交易价1%~3%征收）、个税（按交易价1%征收）、营业税（按交易价5.55%征收）、 印花税（按交易价0.1%征收）。其中契税是必交的；个税征收两个条件满足其一就征收：（1）原主拥有两套以上（含两套）房产的，（2）原房证的出证日期，一般是出证日期5年以内的，营业税是按原房证的出证日期决定的，一般是出证日期2年以内征收，2年外不收。

在房产持有几年之后房价能否上涨到足够覆盖交易税还有的赚，以及自己的房贷压力能否扛过这几年，都是未知数，所以不建议炒房。