二、样板房
1、配合取证使用的样板房：
根据政府政策要求不同，确定是建造临时还是实体。随着制度严格完善，一般要求精装或全装项目需建造和交付标准一致的实体样板房，通过政府验收，方可申领预售证。
根据当地政策的要求，交付取证样板房的套数要求不一样，有的可能要求一个装标一套，有的可能要求一个户型一套。该样板房可能会成为制约项目是否能快速取得首批预售证的关键线路，需充分考虑施工的便利性。硬装标准应与交付标准一致。
2、对外展示使用的样板房：
（1）临时还是实体：
充分论证是临时样板房还是实体样板房。临时样板房是考虑建造在售楼处内部，还是售楼处旁边的场外临时搭建。实体样板房对工期要求比较高，通常情况下，考虑速度优先考虑临时样板房。定位高端的项目一般倾向于考虑实体样板房，对客户的体验感受更加深度，营造出未来的生活场景，尤其是排屋类产品。
（2）户型及标准：
样板房的户型选取有考究，结合户型套数占比、户型种类，搭配不同装修风格。明确样板房的成本标准，硬装标准、软装标准，对外展示样板房可适当提升标准，注意与交付标准有差异之处做好风险提示。排屋类实体样板房，成本测算时，注意将赠送空间的装修成本考虑。
（3）案例
案例1：某房企无论产品定位如何，基本都使用实体样板房，分为清水无软装的交付标准实体样板房和配软装的实体样板房，让客户感受更加真实，且传递工程品质。该做法对产品标准化有较高要求，包括决策不纠结、户型标准化、施工标准化，快速选定户型、确定楼栋及楼层房号、开展施工。
案例2：某项目某户型去化不力，决策增加样板房打造，让客户更直观感受，促进销售。
案例3：市场行情好，某项目样板房设置很少，依旧去化很快，最终决策取消原本计划建造的实体展示样板房，节约成本。
可见，样板房的打造需结合项目情况、市场情况、成本造价等因素，综合决策，既做到支撑销售，又要避免不必要的浪费。
三、景观示范区
为了向客户更好地展现项目品质，项目除了售楼处和样板房，还会用心打造景观示范区，甚至是重头戏。
简单点的景观示范区是围绕售楼处周边设置景观，如果是红线外的临时售楼处，那景观打造也是临时性的，即无法供业主后续使用。
为了投入最大化的为后续业主服务，我们尽可能选用小区内部作为景观打造的实景示范区，相当于提前将小区的景观呈现，让客户提前感受未来的生活场景。
景观示范区不仅包括绿化，还包括各种软硬景，比如道路（地面停车、交通组织）、绿植（花草、小乔、大乔、景墙等）、水景（平面、立面水景，戏水池、游泳池、喷泉、溪水等）、小品（塑像、石材、桥、石头、假山、各种材质做得小品景观等）、观景平台、设施（如游乐设施、体育设施、健身设施、阅读区等）、景墙、廊架、休息区等等。通常通过围绕重点组团、核心景点来打造。
景观打造行业比较有名的，比如龙湖，擅长于用花海来营造浪漫气息，让人流连忘返。
除了售楼处周边的景观打造之外，还经常对样板房周边进行景观打造。示范区的景观标准通常是大区整体景观标准的2~3倍造价。可以对小区整体景观进行筹划，将示范区的景观作为小区的重点景观部位进行打造，后续业主共享。
四、常见三宝展示的增项
当市场行情火爆时，且项目本身规模小，定位刚需，产品标准化、周边竞品少时，通常三宝采用标准化产品，更多思考得是如何快速建造、展示，节约成本。比如，摇号买房的城市，项目的三宝打造就比较少大费周章，因为即使没有那么多实景展示，房子也很快能去化。
当市场行情较差，或项目本身去化难度大周边竞品多，或项目产品创新高端，这时除了常规三件套已无法满足需求，还需要扩大展示面，常见的增项有：
1、增加样板房套数，改造升级样板房。比如原本只有临时展示样板房，考虑增加实体展示样板房；原本只有一两套主力户型样板房，增加其他户型的样板房，多一些销售道具，让客户感受产品竞争力。
2、扩大实景展示区。比如原本只有售楼处周边有景观打造，考虑增加项目内部小区的景观示范区，一般是在样板房周边，打造重点景观节点/组图，让客户提前感受未来生活。
3、增加立面展示。对于一些高端项目，外立面是项目品质的主要体现之一，比如全铝板幕墙、石材幕墙等，外立面设计一般都比较亮点，考验品质。外立面的楼栋选取，一般考虑小区沿街/路的楼栋，昭示性比较好，视角比较利于展示。
4、打造沿街商铺实景。对于一些商办项目，营造商业氛围很重要。对于一些大型郊区项目，周边生活配套比较少，提前将商业打造出来，营造出生活气息，更能吸引客户体验未来生活场景。
5、打造会所。高端项目，会所基本为必选项，会所功能丰富，室内游泳池、瑜伽室、舞蹈室、运动室、娱乐室等。
6、打造精装地库。高端豪宅，客户驱车进入地库，再从地库的电梯回到家中，地库成为回家必经之路，需要重点打造。普通项目的地库只是停车功能，高端项目的地库进行精装修，处处彰显细节和品质，体现业主品味和对生活的追求。
7、搭配艺术或网红元素。很多项目的售楼处不仅仅是客户接待功能，融合了很多艺术元素，比如结合博物馆元素，比如艺术展览，比如文化等，让人眼前一亮，特别惊艳。
最后介绍一下自己，我是一个职场中的两宝妈妈，坐标杭州，研究生毕业，主业房地产。平常喜欢写日记，累计发表了上千篇日记。2022年我组建了日精进群，和一群朋友共同见证2022年的成长，遇见更美好的自己！如果您觉得有帮助，感谢点赞、收藏 支持，谢谢。
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