【第五章 售房与税务来袭】

我想，过去惨痛的经历给我带来的，为数不多的好处是，我和其他业主们建立了深刻的友谊。

我的朋友——虽然我忘了他的名字，但他现在是公寓居委会主席——从我房子空置起就一直帮我照看。他知道我很希望卖掉房子。有一天，一位女士问他这栋楼里有没有什么单元想要出售，他沉吟了一下说：“这楼很招人喜欢，但不怎么出现在市场上。幸运的是，我正好认识一名业主，他有可能会被说服卖给你。”他把我的电话交给了这位女士。

为了卖掉这个地方，我付出了很多。当她打电话给我时，我心潮澎湃。没有浪费时间，我直接安排了一次去芝加哥的商务旅行。

我们见了面。我带她看了圈房子，她很满意。可以说这是巧合的集合体。她想搬来这里就是因为她男友正好住在这栋楼里，而她男友正好和我的公寓有一面共用的墙。如果他们想的话，甚至可以打破这堵墙，组成一个更大的空间。这不仅是她想住的楼，更是她最合适的的单元。

如果她是个傻瓜，我们就可以很快达成一致。但可惜她是一个冷静过人的律师。她问：“你这里要多少钱？”

我尽可能不紧不慢地说：“我听说过去几年的公寓价格一直很平稳。我在79年时花了4.5万买下了它。我可以用这个价格把它卖掉。”

“我出3.5万。”她眼睛都不眨一下。

这是个美丽的时刻，多年的负担终于解除了。经过一番来回谈判，我们以4万美元的价格成交，这并不是巧合，而是我欠银行的钱。这笔交易顺利完成了。那是1985年的中期。漫长的六年之后，我获得了自由，而这只花了我26960美元。

当然，一路上我做了一些减税措施，使这一情况有所缓和，但谁在计算呢？事实证明，国税局正在计算。

据他们说，我有15,000美元的利润，现在我欠3000美元（当时为20%）的资本利得税。正如我所提到的，由于所有的现金每月都在流失，我急切地想得到一些缓解。事实证明，当你拥有投资性房地产时，可接受的商业模式允许你假设建筑物会随着时间的推移而磨损。这被称为 “折旧”，它被认为是一种经营费用。因此，在国税局看来，这是可以扣除的。此外，有一个选项叫做 “加速折旧”，这正是它听起来的样子。你可以选择说明你的建筑物正在以更快的速度磨损，从而获得更大的扣除额。当然，我像溺水的人一样用双手抓住了这一点。

现在的情况是这样的。国税局不是傻瓜。当你卖掉时，他们会想从你的资本收益中得到他们的分成。你的资本收益（或损失）不是你所付的钱和你卖掉它的钱之间的差额。它是你的“基础成本”和你卖掉它的价格之间的差异。即使我是亏本卖的，我花了4.5万买下这个地方，又卖了4万，看起来没有收益，却有1.5万“利润”需要纳税。“基础成本”和你为这个地方支付的费用是完全不同的。

问题是，我一直采取的贬值措施，让这个房子贬值了2万，让我从4.5万的购买价格下降到调整后的2.5万的基础成本。由于我以4万块钱的价格卖掉了，所以就有了一个15000元的应税收益。

在这里，我的悲伤故事终于结束了。这就是最后的统计结果：

21,960美元的经营损失

5,000美元的销售资本损失

3000美元的资本利得税

29,960美元付诸东流。我的朋友们，在20世纪80年代初，这可是一笔大钱。我计算了一下，投资于像VTSAX这样的基金，到现在应该值25万美元左右。

教训：

1. 有朋友是值得的。没有我的公寓协会主席朋友，我可能还能拥有这该死的东西。

2. 该卖的时候就卖。不要担心损失，也不要觉得你需要/应该得到一定的价格或利润。你的需求和欲望并不能决定销售价格。就像设定租金一样，市场决定你的房产价值。

3.主张拥有和投资房地产的人喜欢吹捧房地产的税收优势，但它们很少像所呈现的那样吸引人。一切都要根据你的纳税等级和标准的税收抵扣来计算这些数字。

4. 有些税收减免其实是税收延期。你扣除的折旧费，卖时又会自己付回来。